Что делать, если ваш дом попадает под снос?

27 октября был заложен первый камень в строительство четвертого автомобильного моста через Енисей. Дата эта многое значит для нашего города и красноярцев. По сути, с этого момента стартовала программа по переселению жителей улиц города, на месте которых расположатся подходы к мосту. С какими проблемами могут столкнуться жители улиц, подлежащих сносу, и как их проще решить, мы расскажем на странице «Добрый совет».

«Я живу в Красноярске с 1933 года. В городе становится всё теснее и теснее. Вот сейчас рассматриваются проекты застройки Николаевки. Почему, проектируя многоэтажную застройку Николаевки, архитекторы не думают, что при этом мы, николаевские, окажемся в вечной пробке? Пропускная способность проспекта Свободного и улицы Копылова уже сейчас составляет не более 30-40 процентов от требуемой! Геннадий Карпов».

Жизнь поправила планы

Проектирование территории микрорайона Николаевского началось в 2008 году, но застройка была невозможна из-за нескольких проблем, которые решало управление архитектуры администрации Красноярска.

- Первые трудности возникли из-за того, что в Генеральный план Красноярска, который действует с 2001 года, не были внесены изменения, - говорит начальник отдела генерального плана управления архитектуры администрации города Ольга Коваленко. - В документе эта территория была обозначена как предназначенная для малоэтажного строительства. Проектировщики действующего Генплана решили, что до конца 2020 года мы ещё не выйдем на эту площадку с застройкой, то есть она не будет осваиваться. Но жизнь предъявляет другие требования. Уже сейчас жилой район Николаевский застраивается многоэтажными домами, эта территория представляет большой интерес для застройщика.

То есть необходимо было внести изменения в главный градостроительный документ города. Затем уже всенародно обсуждался проект планировки микрорайона. Публичные слушания по проекту проходили с 21 сентября по 2 ноября 2011 года. Шло открытое обсуждение - красноярцам предоставлялась возможность высказать своё мнение по поводу представленных планов проектировщиков, внести изменения и предложения. Все высказывания красноярцев учитывались в окончательном варранте проекта планировки.

Публичные слушания принесли положительный результат, и в настоящее время проект планировки прошёл все согласования. Распорядительный акт направлен главе города Петру Пимашкову на утверждение.

Раз этап, два этап

Строительство подходов к мосту разбито на два этапа. Первый, реализация которого уже началась, предполагает снос 103 жилых домов. Для переселения из них жителям муниципалитет предоставит 208 квартир.

- План расселения уже готов, деньги тоже выделены, - поясняет заместитель руководителя по сносу МКУ «Красноярское управление капитального строительства» Галина Голубь. - В декабре закладывается дом по улице Пастеровской, в который и будут переселены обитатели улиц Николаевки, попавшие под снос по муниципальной нужде. Но так как в этом доме мало однокомнатных квартир, мы их будем докупать у застройщиков.

Как говорит Галина Голубь, переселенцам необходимо предоставить 119 однокомнатных квартир, 64 двухкомнатных, 23 трёхкомнатных и три четырёхкомнатных.

Рассчитано переселение до 2014 года, но, как говорят в управлении капитального строительства, справятся с этим гораздо раньше - к концу 2012-го.

Снос уже начался. На площадке, отведённой для подходов к мосту, снесено муниципальное здание, площадка расчищена. Кстати, в первый этап сноса попадает и десять промышленных предприятий - маленьких предпринимательских и крупных фирм. Сейчас с ними ведутся переговоры по выкупу земли и зданий.

- Если есть возможность изымать не весь участок, делается межевание территории и выкупается часть земли, остальная остаётся у предпринимателя, - поясняет Галина Голубь. - Переговоры идут хорошо. Все понимают важность моста в жизни нашего города, никто не просит запредельных сумм, и мы никого не обижаем.

Есть проект!

Сегодня можно уже с уверенностью сказать, что в Красноярске появился совершенно уникальный проект планировки городской территории - переустройство микрорайона Николаевского, который примыкает к будущему четвёртому мосту.

- Столь большого проекта переустройства жилого района давно уже не было в нашей практике, - говорит заместитель директора по градостроительной деятельности института «Красноярскгражданпроект» Татьяна Лисиенко. - Он связан с массой сложностей.

Основным градообразующим фактором в застройке этого района стало строительство моста, ведь через всю Николаевку будут проходить подходы к переправе через Енисей. Именно это изменило отношение к территории, которая сейчас занята малоэтажной частной застройкой.

Как говорит Татьяна Лисиенко, сегодня на территории Николаевки находится около полумиллиона квадратных метров жилья, 70 процентов которого расположено в многоэтажках. И хотя малоэтажка занимает большую площадь в микрорайоне, на жилье приходится не так много квадратов - порядка 150 тысяч. Планируя новое строительство, проектировщики постарались сохранить уже существующую капитальную застройку вокруг улиц Копылова и Киренского.

- Эти улицы сегодня активно застраиваются, регулировать этот процесс призван проект планировки микрорайона, - поясняет Татьяна Лисиенко. - Основная задача документа - определение планировочной структуры, которая в перспективе сохранится.

Согласно проекту планировки, будут укрупняться микрорайоны и кварталы многоэтажной застройки, жилые улицы сохранятся с условием их расширения. По этим улицам пройдут красные линии, которые будут регулировать новую планировку.

По проекту, составленному Красноярскгражданпроектом, на месте Николаевки появится 17 микрорайонов - жилые или общественной застройки (примыкающие к магистрали). Площадь жилого фонда составит более миллиона квадратных метров, здесь поселится 43 тысячи красноярцев (сейчас в Николаевке проживает 19 тысяч человек). При этом построить планируется только 738 тысяч квадратов, 292 тысячи квадратных метров составляет уже существующее капитальное жилье.

- Средняя этажность домов здесь 11-12 этажей, - поясняет Татьяна Лисиенко. - Коэффициент плотности застройки 0,15. Он определяется из соотношения численности жителей, ёмкости территории, этажности. Без него невозможно планирование оптимального дворового пространства. Все эти параметры заложены в проект планировки и будут контролироваться при его реализации.

Сухие цифры говорят о комфорте будущих жителей ещё не построенного микрорайона. Обязательная составляющая проекта - социальная инфраструктура. По подсчётам проектировщиков, в новом Николаевском необходимо разместить 1 620 мест для дошколят. Это девять детских садов, два из которых уже существуют. Семь детских дошкольных учреждений сейчас проектируется, в них появится 1 380 мест. При этом, по задумке проектировщиков, вместимость детсадов будет разной. Например, в Николаевском появятся и большие садики (на 270 и 190 мест), а в микрорайонах с низкой плотностью населения - маленьки, по 95 мест в каждом. Кроме того, к расчётному сроку - 2020 году - здесь должно работать восемь общеобразовательных школ. В трёх из них уже обучаются ребятишки, для строительства остальных намечаются территории.

Проектируется и предлагается к возведению в Николаевке лечебно-оздоровительный центр с поликлиникой и диагностическим центром на тысячу мест в смену. По планам проектировщиков он будет примыкать к улице Киренского. В месте транспортных узлов появятся торговые центры общей вместимостью 42 тысячи квадратных метров. Кроме того, порядка семи тысяч квадратов магазинов будет во встроено-пристроеных помещениях, то есть на первых этажах жилых домов. Культурно-развлекательный комплекс с библиотекой и выставочным залом вместит в себя 420 человек одновременно.

На долгие года

Проект застройки микрорайона рассчитан на 10 лет. Но, возможно, у Николаевки более дальняя перспектива. Дело в том, что в первую очередь будут строиться подходы к мосту и дороги. Снос на месте будущих магистралей будет производиться за счёт муниципалитета. Многоэтажки же появятся на месте частных малоэтажных домиков по воле частного застройщика. То есть самим строителям, изъявившим желание осваивать эту территорию, придётся договариваться с владельцами земельных участков и домиков в Николаевке.

- Застройщик обязан выкупить у собственника его объекты - постройки и земельный участок - по договорной цене, - поясняют специалисты управления архитектуры. - Тогда он получит возможность строить на этой территории.

С возведением дорог всё сложнее. Кроме четвёртого автотранспортного моста в Николаевке должны появиться магистрали непрерывного движения и двух-трёхуровневые транспортные развязки. Строительство дорог очень дорогостоящий проект, предполагающий большой снос, а потому специалисты называют его долгосрочным. Ещё неизвестно, когда появятся деньги на осуществление задуманного.

Нет документов - нет квартиры

Как говорят специалисты, в городе большое количество строений и земельных участков, которые не зарегистрированы или не оформлены должным образом. И жилой массив Николаевский наиболее проблемный в этом отношении. Здесь несколько сотен незаконных жилых домов, часть из которых построены ещё в прошлом веке без каких-либо разрешений, на некоторые имеются документы старого образца, которые необходимо переоформить.

Вместе с тем с 2007-го по 2009 год за оформлением правоустанавливающих документов на земельные участки, занятые индивидуальными жилыми домами в этом районе, в администрацию города обратилось лишь 546 человек. Для 520 заявителей вопрос решён положительно.

Самовольно занятые участки затрудняют разработку проектов планировки районов, процедуру предоставления земельных участков, учёт правообладателей при формировании территории под муниципальную нужду, осуществление выплат за нанесённый ущерб. Немало сложностей возникает и у фактических владельцев таких объектов - от проблем с пропиской до невозможности проведения сделок с недвижимостью. В то же время жители незаконных домов чувствуют себя незащищёнными, не имея возможности документально подтвердить свои права на тот или иной участок и строение на нём.

По существующим законам жители, которые не имеют документов на своё жильё, при сносе и остаться в нём не смогут, но и квартиру не получат. Их переселят в маневренный жилой фонд города - в общежитие.

Чтобы этого не произошло, департамент муниципального имущества и земельных отношений и управление архитектуры администрации города призывают жителей частных домов в предусмотренном законом порядке оформлять правоустанавливающие документы на своё недвижимое имущество.

Ещё есть время

Много вопросов возникает у жителей с оформлением недвижимого имущества при условии, если территория зарезервирована для муниципальной нужды. Действительно, это обстоятельство не позволит решить вопрос с земельным участком, так как резервирование накладывает обременение на землю. Но узаконить постройку вполне реально. В микрорайоне Николаевский планируется к резервированию земельный участок площадью 46 га для строительства левобережных подходов к четвёртому городскому мосту через Енисей. В границы участка попадает 471 жилой дом. До выхода распоряжения о резервировании жителям, которые ещё не успели оформить правоустанавливающие документы на своё недвижимое имущество, следует это сделать.

Как оформить участок?

Как считают юристы, в большинстве случаев закрепить право на земельный участок и даже узаконить самовольную постройку возможно. Если вы обладаете правом собственности на строение, то оформить надел, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не составит труда. Для этого необходимо обратиться с письменным заявлением в администрацию города, в департамент муниципального имущества и земельных отношений (ул. Карла Маркса, 75, тел. (391) 226-17-01).

При себе нужно иметь следующие документы:

- свидетельство о регистрации права на жилой дом;

- первичные документы об отводе земли на строительство;

- кадастровый паспорт или технический план на жилое строение;

- основание возникновения права - купля-продажа, наследование;

- справку из ЕГРП;

- кадастровый паспорт на землю.

Помните!

Ситуация разрешима, даже если участок предварительно согласован или предоставлен другому лицу.

Если вам отказали

Как правило, основанием для отказа в оформлении земельного участка служит тот факт, что жилой дом выстроен самовольно. Узаконить самовольную постройку можно только в судебном порядке. Достаточно просто это сделать, если земельный участок под строением находится у заявителя в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании.

Памятники не трогать

Особо выделены в проекте объекты культурного наследия, которые находятся на территории Николаевки. По закону рядом с памятниками должны вводиться ограничения застройки. Их контуры нанесены на архитектурный план. А в районе археологических памятников строительство и вовсе возможно только после проведения научных исследований.

Кстати, во время работы над проектом в Николаевке обнаружилось 44 объекта, обладающих признаками культурного наследия. На них подготовлена учётная документация, но они не стоят в реестре памятников культуры. И прежде чем начинать строительство, историко-архитектурная экспертиза должна определить ценность объектов и степень их сохранности.

Когда полностью будут решены вопросы с охраной памятников культуры, в проекте планировки могут произойти некоторые изменения.

Только цифры:

Затраты на инженерную инфраструктуру, транспортные развязки, социальные объекты составят 14 млрд рублей. На обустройство первой очереди строительства планируется затратить шесть млрд рублей.

Кстати:

При сносе под муниципальную нужду будут оцениваться строения и земельный участок жителя Николаевки. Этими деньгами можно распорядиться по-разному: получить квартиру или сумму оценочной стоимости.