Поделить и приумножить

«Здравствуйте! Я пенсионерка, мне 60 лет. У меня трёхкомнатная квартира, приватизирована на меня, дочь и сына. Дети просят размена, а я и не знаю, как это сделать. Обращалась к риэлторам, но они сильно завышают цены: говорят, чтобы разъехаться, надо иметь хотя бы 600 тысяч на комнату в общежитии и свою квартиру продать не меньше чем за три миллиона рублей. Посоветуйте, что мне делать? Из чего у нас в городе складывается цена на жильё? Г. Салимьярова, пенсионерка»

В чём сложности размена квартир

Размен квартир - наиболее частое явление на рынке жилья. Около 70-80 процентов работы агентств недвижимости связаны именно с этой категорией дел. Люди либо расширяются, продавая маленькую квартиру, либо разъезжаются, предоставляя родным отдельное жильё. Но практика показывает, что прямых обменов не бывает: какая бы квартира не была замечательной, если она стандартной планировки, то разъехаться без доплат сегодня невозможно, даже имея четырёхкомнатную. Если пенсионерка желает разделить свою трёшку на три доли, то в лучшем случае каждый получит не более миллиона рублей. Сегодня за миллион можно взять разве что гостинку. И это, как бы ни было печально для женщины, единственный возможный вариант.

Рынку недвижимости, как и любому другому рынку, не чужды законы спроса и предложения, поэтому стоимость квадратного метра жилья в Красноярске формируется не в чиновничьих кабинетах, а покупателями и продавцами. Достаточно представить себе дом, в котором вы хотели бы жить, и очевидность того, что он обойдётся недёшево, последует сама собой - каждый будет не против пожить в доме вашей мечты. И наоборот: там, где вы не хотели бы жить, не захочет жить и другой, а значит, спрос на такое жильё будет ниже и цена, соответственно, тоже ниже.

Исторически так сложилось, что в населённых пунктах самое дорогое жильё продаётся в центре, и этому способствует ряд факторов: доступность магазинов, образовательных, культурных и медицинских учреждений, социальных и офисных центров, равноудалённость до окраин, большая альтернатива маршрутов общественного транспорта. Безусловно, для проживающих в исторической части Красноярска есть и ряд негативных моментов: напряжённая экологическая обстановка, постоянные шумы и непрекращающаяся суета. Тем не менее, согласно последним анализам рынка недвижимости, спрос на квартиры в Центральном районе остаётся более высоким, чем в спальных районах, а стоимость квадратного метра варьируется в пределах 50 тысяч рублей.

Другие немаловажные критерии, которые влияют на цену, это тип здания, время его постройки, планировка и площадь. Как правило, стоят дороже квартиры в новых кирпичных домах, нежели в панельных, построенных в середине прошлого века. А среди советских построек самыми дорогими являются сталинские: хрущёвки и брежневки стоят дешевле. Если же говорить о площади, то самыми ликвидными на протяжении ряда лет в Красноярске остаются однокомнатные квартиры и гостинки. Они быстрее продаются и быстрее покупаются: по оценкам экспертов, до 80 процентов объёма продаж приходится именно на них. И цена за квадратный метр такого малогабаритного жилья значительно выше, чем, к примеру, двух- или трёхкомнатной квартиры.

- Большим спросом пользуются те гостинки, которые строило государство и которые по документам имеют статус однокомнатной квартиры, а не те, которые появились вследствие реконструкции, - рассказывает генеральный директор красноярского агентства недвижимости Людмила Усенко. - Это объясняется тем, что реконструированные квартиры зачастую не узаконены (есть существенные пробелы в федеральном законодательстве), и люди не хотят иметь лишних проблем: ведь при продаже, прописке и выписке нужно согласие всех собственников, а найти их не всегда предоставляется возможным. Кроме того, на цельные гостинки некоторые банки предоставляют ипотеку. В целом же ценовая политика в Красноярске в отношении гостинок площадью 18 квадратов колеблется от 1 200 тысяч рублей до 1 300 тысяч рублей.

Как рассказывает Людмила Николаевна, среди однокомнатных квартир самыми дешёвыми являются хрущёвки. Но чтобы приобрести такое жильё, необходимо не меньше полутора миллиона рублей: сегодня крайне редко можно встретить хрущёвку за 1,4 миллиона, и то это означает, что либо квартира на первом этаже, либо на окраине, либо находится в предаварийном состоянии (факторы, снижающие привлекательность жилья).

Что же касается больших квартир, то хуже всего продаются трёх- и четырёхкомнатные хрущёвки. Это жильё относится к категории неликвидных, и не каждый банк решится дать на него ипотеку. Поэтому, имея наличные, всегда выгоднее купить квартиру в новом доме. К примеру, в районе Копыловского моста трёшка новой планировки будет стоить ориентировочно 2,8 миллиона, а хрущёвки - 2,5 миллиона.

- Надо сказать, что в уже ушедшем году цены на жильё выросли, - говорит Людмила Усенко. - Заметнее всего - на Взлётке, в Северном, Иннокентьевском, на Копылова, в Ветлужанке, на Предмостной, Пашенном, в Первомайском. Это районы, где представлено жильё новой планировки. Но не только эта причина способствовала росту: во-первых, было много приобретений по сертификатам различного рода, в том числе материнскому капиталу, во-вторых, банки стали выдавать кредиты на покупку квартир, вследствие чего выросла покупательская способность. Сегодня при ставках в 12 процентов годовых покупатели могут получить кредиты от 800 тысяч рублей до 1 500 тысяч рублей, что равно цене средней гостинки.

Финансовый аналитик Виктор Прохоров считает, что во многом цена на жильё могла бы снизиться, если бы в Красноярске была достаточно развита инфраструктура. Не секрет, что для ввода новых домов в спальных районах приходится тянуть километры новых коммуникаций: электроэнергии, теплоснабжения, канализации и холодной воды. Всё это ложится на плечи строительных организаций, которые в свою очередь закладывают затраты в себестоимость жилья.

- Эти расходы, не связанные напрямую со строительством, порой достигают 40-50 процентов от общей стоимости возведения дома, - заявляет Виктор Владимирович. - Поэтому-то у нас и появилось точечное строительство. Коммуникации задаром прокладывать никто не будет, а строители - обычные коммерсанты, понимающие, что лучше построить там, где дом можно быстрее ввести в эксплуатацию и продать квартиры. В итоге складывается парадоксальная ситуация: земля есть, а строить негде.

Заместитель генерального директора одной из красноярских строительных компаний Андрей Тихонов согласен, что сегодня существуют проблемы с землёй. Однако он отмечает, что цена на жильё в новостройке также зависит от наличия парковочных карманов, рекламного продвижения и стадии готовности дома: если квартиру покупают в начале строительства, то она обходится дешевле.

- Практика показывает, что к моменту сдачи дома в эксплуатацию все квартиры продаются, - говорит Андрей Геннадьевич. - Купить в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию можно уже только через вторичку, то есть у тех же дольщиков. Кто-то на этом создаёт свой бизнес: покупает вначале строительства дешевле, потом, когда дом сдаётся в эксплуатацию, продаёт дороже. К этому можно относиться по-разному, но это рынок.

К слову сказать, спекуляцией занимаются не только красноярские бизнесмены, но и столичные предприниматели, имеющие свой интерес в регионах. Именно по этой причине некоторые новостройки стоят полупустые. Такая ситуация характерна для большинства российских городов.