Зри в документ

Что написано в договоре пером, то не вырубишь топором

Как собрать собрание собственников многоквартирного дома? Как регулируются отношения между жителями и обслуживающей организацией? Должны ли жилищники предоставлять людям информацию о финансовом состоянии многоэтажки? На эти и другие актуальные вопросы в сфере управления многоквартирным домом журналисты «Городских новостей» вместе со специалистами будут искать ответы в спецпроекте «Жилищно-коммунальный ликбез». Самые частые вопросы взаимоотношения жилищников и горожан мы рассмотрим на примере конкретного красноярского дома.

Эдуард Иванов - житель дома № 48 по улице Копылова. Эдуард Иванович - пенсионер, ветеран труда. Трудовая биография мужчины связана со сферой ЖКХ. Выйдя на заслуженный отдых, красноярец решил разобраться, кто и как управляет его домом.

• В нашем доме более 300 квартир и свыше 700 собственников, - говорит Эдуард Иванович. - Люди разобщены, друг о друге никто ничего не знает. Между собой жители дома почти не контактируют. Дальше своих квартир никто не смотрит. А девятиэтажка - общее имущество. Вопросов к управляющей компании у меня много. Как грамотно составить договор управления домом, чтобы он отвечал интересам всех жителей. 123-ФЗ предписал во всех многоэтажках создать советы дома. Кто должен это делать?

Понятно, что за один раз на все вопросы красноярца ответить невозможно. Каждая проблема требует отдельного тщательного разбора. И сегодня мы поговорим о договоре между жителями и управляющей компанией.

- Чтобы ознакомиться с договором на управление моим домом, мне пришлось потратить много времени и приложить существенные усилия, - рассказывает Эдуард Иванов. - Я не раз обращался в свою управляющую компанию, чтобы мне предоставили копию этого документа. Не помню уже, с какой по счёту попытки мне удалось добиться своего. На этом диалог с УК не закончился. В частности, меня удивил тот факт, что на мой запрос мне с интервалом в несколько дней выслали два варианта договора. Обе копии одинаковы, в них разнится только одна цифра - стоимость работ и услуг по управлению многоквартирным домом. Хотелось бы понять, что это за цифра и кем она устанавливается. И вообще в целом прояснить ситуацию, почему чтобы реализовать своё законное право - ознакомиться с договором с УК, - надо пройти огонь, воду и медные трубы.

В управляющей компании «Жилкомресурс» «Городским новостям» рассказали, что с Эдуардом Ивановым там знакомы давно.

• С Эдуардом Ивановичем у нас велась бурная переписка, - говорит Александр Лебедев, заместитель управляющего ООО УК «Жилкомресурс». - Задержка в предоставлении копии договора действительно была. Но на то имелись объективные причины. Все документы хранятся в юридическом отделе городской управляющей компании. И, получив письмо от Эдуарда Иванова, мы со своей стороны сделали запрос в «Жилфонд». В итоге красноярец получил запрашиваемые документы: копии договора на управление домом, протокол собрания собственников жилья, на котором этот документ был принят.

По словам Эдуарда Иванова, договор требует пересмотра. «Я пытался найти людей, участвовавших в собрании собственников и подписавших договор, но поиски не привели ни к чему, - рассказывает мужчина. - Данный договор составлен по типовому проекту и требует уточнений».

- Жители вправе изменить договор управления домом, если кого-то из горожан не устраивает существующий договор, то они смело могут идти в свою УК и требовать пересмотра правил, - отмечает Александр Лебедев. - Есть типовой проект документа, с ним можно ознакомиться на официальном сайте ГУК «Жилфонд». Он является основой для заключения индивидуального договора с каждым конкретным домом. К примеру, жители вправе сами решать, сколько платить за ремонт и содержание жилого дома. В большинстве случаев, начисляя платежи за жилищные услуги, мы ориентируемся на тарифы, установленные решением Красноярского городского Совета депутатов. Пока единицы берутся за пересмотр типового договора. Ведь это ответственная работа. Сначала необходимо и собственникам, и нам, жилищникам, прийти к консенсусу. Потом люди должны инициировать общее собрание жильцов. Проблема в том, что многие красноярцы инертны. Они считают, что всё должна сделать УК. Однако закон неумолим. Инициировать общее собрание могут только сами жители. Как мы выходим из ситуации - сами ищем активистов. Вот если Эдуард Иванович готов стать инициатором заключения нового договора, мы готовы оказать ему посильную помощь в организации общего собрания.

…Что касается неразберихи с тарифом на управление многоквартирным домом, о котором говорит Эдуард Иванов, то, по словам заместителя управляющего УК «Жилкомресурс», виной всему техническая ошибка.

• Правильная цифра - 1,05 рубля с квадратного метра, - поясняет Алексадр Лебедев. - Этот тариф установлен решением горсовета. О любых изменениях в оплате за ЖКУ мы обязательно сообщаем собственникам в платёжках. Что такое управление домом? Это те расходы, которые управляющая компания несёт, осуществляя свои обязанности по обслуживанию многоэтажки. К примеру, к нам пришёл собственник и сказал, что надо сделать ремонт в подвале. Но прежде чем приступить к работам, требуется провести огромную работу. Сначала техники должны произвести осмотр помещения, составить соответствующий акт, потом специалисты составляют смету работ. Далее экономисты просчитывают, сколько рублей придётся доплатить каждому собственнику, если средств на счету дома недостаточно. Потом проходит общее собрание. Ищется подрядчик.

…Жилищный кодекс предлагает жителям несколько вариантов управления многоквартирными домами: посредством создания ТСЖ, ЖК и ЖСК, самоуправления и путём привлечения управляющей организации по договору управления. И документ, по которому выстраиваются отношения между жителями и жилищниками, имеет важное значение.

• Объектом управления УК является общее имущество в многоквартирном доме, - говорит Александр Лебедев. - Способ управления выбирается на общем собрании собственников жилья. Сами же жители могут в любой момент изменить способ управления. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Юристы отмечают, договор управления многоквартирным домом, как и любая сделка, имеет свою классическую структуру: объект - сам дом; субъекты - участники сделки; содержание - совокупность взаимных прав и обязанностей жителей и жилищников.

Чтобы не налететь на подводные камни, связанные с содержанием прав и обязанностей сторон, следует тщательно обсудить проект договора. Тут два варианта действий. Либо собственники редактируют документ, предложенный УК, либо разрабатывают его самостоятельно. Специалисты отмечают, в обоих случаях перед горожанами встанет вопрос, на какие условия договора обязательно обратить внимание, дабы иметь возможность до запятой отработать их.

- Особое внимание необходимо уделить вопросу расчёта за жилищно-коммунальные услуги, - отмечает Игорь Топоев, заместитель руководителя департамента городского хозяйства администрации Красноярска по правовым вопросам. - Горожане должны знать, за какие услуги и сколько они платят. Также в документе должно быть подробно описано имущество многоквартирного дома. Должны быть зафиксированы формы фиксации фактов неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств управляющей компанией, а также сроки, в которые жилищники должны ликвидировать аварии.

По словам Игоря Ивановича, собственники не должны стесняться задавать вопросы специалистам УК. «Если людям непонятно, какие обязательства у жилищников по содержанию придомовой территории, то надо идти в УК, - говорит заместитель руководителя департамента городского хозяйства. - Сотрудники компании обязаны прояснить ситуацию, а при необходимости тщательно и подробно описать свои обязанности в договоре управления многоквартирным домом».

• В данном процессе каждая мелочь важна, - уверен юрист Денис Хмелевский. - Например, несмотря на то, что запирающие устройства имеют все признаки того, что они относятся к общему имуществу многоквартирного дома, во многих городах страны в квитанциях на оплату ЖКУ отдельной строкой указывается платёж за домофон наряду со строкой, содержащей размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома. Таким образом, имеет место признак взимания двойной платы за запирающее устройство. Основной аргумент соответствующих управляющих организаций таков: «Так вы же пользуетесь домофоном…», на что можно совершенно справедливо отвечать утвердительно, добавляя «…и лифтом пользуюсь». Это свидетельствует о том, что в договоре управления следует чётко отразить состав общего имущества дома, включив в него в обязательном порядке запирающие устройства, все разводящие коммуникации (электрические, телефонные, телевизионные, радио), лифты, двери, окна, стены, мусоропроводы и так далее.

P.S. В следующем выпуске «Управдома» в рамках специального проекта «Жилищно-коммунальный ликбез» журналисты «Городских новостей» расскажут, как горожанам получить информацию о финансовом состоянии дома.