Строители предлагают вернуться в город

Кварталы нуждаются в реновации

Как говорят архитекторы и градостроители, рано или поздно каждый крупный центр обратится к реконструкции застроенных территорий. Ведь многие микрорайоны со временем стареют и ветшают, портя облик мегаполиса. А потому необходима реновация. На первой архитектурно-строительной конференции Сибири, которая прошла в Красноярске, градостроители Красноярска и Санкт-Петербурга встретились на “прямом мосту”, чтобы найти общие решения для выполнения задачи по обновлению городских микрорайонов.

Москва и Санкт-Петербург уже несколько лет назад озадачились проблемой старения пятиэтажных кварталов, появившихся в городах России в середине прошлого века. Сегодня в двух столицах идёт активная работа по сносу аварийных хрущёвок и строительству на их месте современных домов. Красноярску пока не до пятиэтажек, город до сих пор не избавлен от ветхих деревянных бараков и частной малоэтажной застройки. Реконструировать эти микрорайоны — первоочередная задача градостроителей.

— У нас есть площадки, на которых уже идёт реновация, — говорит заместитель директора по градостроительной деятельности ТГИ “Красноярскгражданпроект” Татьяна Лисиенко. — Например, реконструируется территория судостроительного завода, площадка Вавилова — Семафорная.

Сегодня Генеральный план Красноярска предусматривает развитие краевого центра как на свободных территориях, так и на уже застроенных. Впрочем, в последние годы для освоения предлагаются в основном свободные территории на окраине краевого центра. Вот только выставленные на аукционы участки не вызывают интереса у застройщика, как, например, произошло с территорией по улице Азовской.

— Предлагаемые земельные участки удалены от исторически сложившейся городской инфраструктуры, требуют комплексного освоения достаточного большой территории, а это под силу только крупным компаниям с большим финансовым и техническим ресурсом, — говорит юрисконсульт Союза строителей Красноярского края Ашраф Алимов. — На них отсутствуют инженерные и дорожные сети. В результате в случае строительства на удалённых участках домов жители испытывают свои трудности. Это и транспортные проблемы, и отсутствие рабочих мест в новых микрорайонах.

На участках, которые нуждаются в реновации (а таковых в краевом центре достаточно), подобных проблем не возникает.

— На территории Красноярска есть участки, которые необходимо преобразовывать, — признаёт исполняющий обязанности руководителя управления архитектуры администрации Красноярска Владимир Чепижко. — У нас сохранилась усадебная застройка, деревянные двухэтажные дома без участков, существуют территории предприятий, которые уже не работают. Потенциально освобождается правобережье, где раньше размещались промышленные объекты.

Застройщики пытаются использовать эти резервы, но что получается на деле? Как говорит Ашраф Алимов, строители выкупают землю у собственников, которые заламывают непомерные цены за свои развалюхи. В результате происходит удорожание застройки.

— Ещё одна проблема: если покупается несколько участков у разных хозяев и один из них не желает продавать, то весь процесс застопоривается, — рассказывает юрисконсульт Союза строителей Красноярского края. — А когда застройщик приобретает землю, он для оправдания расходов нередко идёт на нарушение градостроительных регламентов. При этом органы власти не имеют механизмов влияния на строителей, а, следовательно, идёт хаотичная застройка.

Специалисты считают, что спасти и город, и самих строителей могла бы программа комплексного развития застроенных территорий. Подобная создана в Санкт-Петербурге, существуют наработки и у наших соседей — в Иркутске. В этой программе строители усматривают большие плюсы не только для застройщика, но и для краевого центра. Например, город смог бы оказывать влияние на застройщика в части архитектурно-планировочных решений (ведь проект планировки участка утверждается городскими властями), организовывать торги и назначать стартовые условия аукциона исходя из интересов Красноярска.

— Можно решить и финансовую проблему, — говорит исполнительный директор Союза строителей Валерий Тихонов. — В рамках программы развития застроенных территорий возможно строительство и реконструкция объектов инженерной, коммунальной и бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения микрорайона, за счёт застройщика. А это реальный плюс для городского бюджета. Кроме того, улучшение жилищных условий населения Красноярска за счёт строителей.

Застройщик же в случае появления в городе такой программы может получить землю, которая оборудована сетями коммунальной инфраструктуры, так что не придётся их тянуть с нуля. Снизятся и стартовые расходы на приобретение участков под застройку, а сами строительные компании получат дополнительные гарантии городских властей на проведение работ. Ведь если существует городская программа и решение городского Совета о выделении участка, этим документам обязаны подчиниться все собственники малоэтажек на реконструируемой территории.

Сегодня в Красноярске не существует программы, о которой столько говорят застройщики. А вот в Санкт-Петербурге о реновации думают (и действуют) не первую пятилетку.

— В 2005—2008 годах мы разработали Генеральный план города, который значительно отличался от прошлого, — рассказал красноярцам начальник управления градостроительных обоснований развития города комитета по градостроительству при правительстве Санкт-Петрбурга Виктор Полищук. — Мы вовлекли в развитие 20 тысяч гектаров. Санкт-Петербург обладал значительными ресурсами для всех видов строительства: при населении пять миллионов человек площадь города составляет 1 400 квадратных километров. Это бывшие земли сельхозназначения.

Как говорит Виктор Полищук, в рамках нового генерального плана были разработаны проекты по комплексному освоению жилищного строительства площадок по 200—400 га практически во всех районах Санкт-Петербурга. То есть новый градостроительный документ стал планом реновации и модернизации промышленных зон и жилых кварталов первых массовых серий. Тогда из 100 миллионов квадратов всего жилого фонда в Питере десять миллионов приходилось на пятиэтажки.

— К этой проблеме мы приступали многократно, были попытки локальных решений, — заметил Виктор Полищук. — За последние годы город принял комплексную программу, которая охватила 22 квартала, площадью около 900 га. Сносу подлежит 1 200 тысяч квадратных метров старого жилья, на их месте будет построено восемь миллионов квадратов квартир. Реконструируя районы пятиэтажек, мы выравниваем среду города.

Но, как говорят градостроители из Санкт-Петербурга, чтобы создать в поселении программу развития застроенных территорий, необходима большая подготовительная работа. В частности, нужно принять множество законодательных актов на различных уровнях власти. Например, в Санкт-Петерубрге появились законы об адресной программе, о жилищной политике и порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности, а также постановления по взаимодействию органов исполнительной власти, различных комитетов и служб, положение о признании домов аварийными или ветхими. Отдельно оговаривался такой важный аспект, как место переселения собственников сносимых квадратов. В итоге в Санкт-Петербурге было принято положение, по которому жители при сносе домов должны получить жильё в пределах своих же кварталов. А переселение в другие районы города может производиться только с их согласия. Как говорят питерцы, этот момент очень широко обсуждался населением города.

В Санкт-Петербурге уже началась работа по реконструкции застроенных территорий. Подготовлены архитектурные концепции микрорайонов, проекты планировок. Застройщик, выигравший тендер на производство работ, считает дело выгодным, несмотря на то, что по его подсчётам все вложения (а это около 350 млрд руб.) окупятся только к 2016 году. Как считают специалисты градостроительных комитетов Санкт-Петербурга, для того чтобы проект был выгоден коммерческой компании, на реконструируемых территориях должно быть построено в три раза больше, чем снесено.

Увы, но, по словам специалистов, для Красноярска пока очень дорого реконструировать пятиэтажные кварталы. Чтобы соблюсти финансовый баланс, на их месте придётся строить 30-этажные здания. Но потенциал у краевого центра есть.