Прощай, недвижимость?

Нет бумажки - нет защиты

«У меня уже пять лет существует небольшое кафе. Год назад я решил сделать в нём ремонт и расширить площадь зала. К существующему зданию сделали пристройку, вынесли за пределы общего объекта склад. Я человек законопослушный, а потому решил оформить право собственности на уже увеличенную площадь кафе. Но когда пришёл в Росреестр, в регистрации недвижимости мне отказали, потому что отсутствует разрешение на реконструкцию. Пристройка уже сделана, её уже не разберёшь. Так что же мне делать в такой ситуации? Идти в суд? Василий Иванович».

Как говорят в управлении Росреестра по Красноярскому краю, ситуация, в которой оказался наш читатель, далеко не уникальна. Люди, имеющие средства на развитие собственного бизнеса, часто не задумываются о правильном оформлении документов на увеличение площади здания. Пытаются зарегистрировать обновлённый объект, как правило, задним числом, хотя, утверждают специалисты, об оформлении прав на реконструкцию следовало бы подумать перед началом строительных работ.

- Предприниматели зачастую не знают норм Градостроительного кодекса, - говорит начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения управления Росреестра по Красноярскому краю Татьяна Краснопеева. - Один бизнесмен мне напрямую сказал: «У меня есть земля, деньги, что хочу, то и буду строить. Я государство в государстве». Но это далеко не так. Даже при строительстве на своём маленьком земельном участке необходимо пройти все стадии согласований, которые предусмотрены законодательством. Иначе будет поздно.

Как говорят специалисты, отмотать плёнку обратно в этом случае просто невозможно: с оформлением прав на недвижимость во внесудебном порядке возникнет проблема. Да и в суде нужно будет очень долго и подробно доказывать, что пристройку ты сделал исходя, например, из производственной необходимости. И не факт, что решение будет вынесено в пользу существования расширенного объекта. В Москве, например, серьёзно ужесточили отношение к таким коммерческим зданиям - сносят подчистую.

- Построенный, но неоформленный объект - в чистом виде самоволка, - предупреждает Татьяна Краснопеева. - А потому он будет стоять до того момента, пока по чьему-либо иску суд не вынесет решение о сносе.

И всё же в Красноярске есть примеры регистрации увеличения площади нежилого объекта. Например, одно из детских учреждений города решило оформить права на пристройку только после её возведения. Но, узаконивая её в судебном порядке, организации пришлось предъявлять массу документов и доказывать, что санпропускник был возведён для соблюдения санитарных норм и правил.

В управлении Росреестра считают: лучше не допускать спорных ситуаций и, прежде чем расширять площадь коммерческой недвижимости, хорошенько проанализировать документы на землю.

- Если ты собираешься застраивать земельный участок, сначала нужно определиться, на каком праве он принадлежит предпринимателю, - говорит Татьяна Краснопеева. - А затем изучить, возможно ли на нём строительство коммерческого объекта. Например, на земле, предоставленной под садоводство, нельзя возвести магазин. В Октябрьском районе у нас был такой случай - предприниматель решил построить торговый павильон на садовом участке. Но по законодательству это будет считаться самовольной застройкой.

Если с земельным участком всё в порядке, на следующем этапе нужно позаботиться о проекте - создать его и подвергнуть экспертизе. После этого уже можно получать разрешение на строительство. В зависимости от функционального назначения здания (а есть объекты особо сложные, опасные или уникальные) определяется, в каком органе государственной власти или местного самоуправления стоит просить бумагу. Когда здание построено, следует получить разрешение на ввод его в эксплуатацию. И только когда все эти этапы пройдены, обладатель расширенной недвижимости имеет все правоустанавливающие документы для обращения за государственной регистрацией прав на объект.

- Построенный объект можно зарегистрировать, предоставив разрешение на ввод и кадастровый паспорт здания, - уточняет Татьяна Краснопеева. - Если же недвижимость реконструировали (сделали пристройку или возвели дополнительные этажи - как надземные, так и подземные), то необходимо получить разрешение на ввод законченной реконструкции объекта, представить документы, подтверждающие право на здание до реконструкции, и кадастровый паспорт на недвижимость.

У предпринимателей краевого центра нередко возникает желание ввести в эксплуатацию и объекты незавершённого строительства. Например, при продаже недостроенного здания. В этом случае заявителю необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство и кадастровый паспорт. Это универсальный пакет документов на оформление права собственности на большинство нежилых объектов. Но существуют и исключения из правил. Например, некоторые коммерческие объекты можно оформить в упрощённом порядке.

- Градостроительный кодекс - статья 51, пункт 17 - установил ряд случаев, когда для строительства объектов не требуется получения разрешения на строительство, а значит, и ввода его в эксплуатацию, - говорит Татьяна Краснопеева. - Речь идёт о так называемых объектах вспомогательного назначения. Проблема в том, что в законодательстве нет определения, что же такое объект вспомогательного назначения. Мы вынуждены руководствоваться российской судебной практикой, которая говорит: в упрощённом порядке на основании документов на землю и декларации об объекте недвижимости можно зарегистрировать право на конструктивно лёгкие здания, а также на действительно вспомогательные по отношению к основной недвижимости. Например, проходная какого-либо завода, которая без предприятия не имеет смысла. Или несложная трансформаторная подстанция.

В этом случае заявителю достаточно предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, заполнить декларацию, а также предоставить документ, подтверждающий, что его случай - исключение из общего правила. Как говорят в Росреестре, такой документ может выдать орган местного самоуправления или строительная организация, имеющая лицензию на производство подобных заключений.