Как составить договор с новой управляющей компанией на выгодных условиях

Нынешней осенью одной из самых актуальных в Красноярске стала тема смены управляющей организации. Не все городские УК, а их в Красноярске почти 500, выдержали проверку пандемией. Чуть ли не ежедневно в “Городские новости” поступают жалобы от читателей на то, что компании не хотят качественно исполнять взятые на себя обязательства. Многие горожане решаются найти своей компании замену. Сегодня вместе с общественным движением “Народный контроль в ЖКХ” разберём, как составить договор с новой управляющей организацией на выгодных для собственников условиях.

Готовьтесь заранее

Эксперты советуют подготовить проект договора с новой УК заранее, а не в последний момент перед подписанием, чтобы было время обсудить нюансы. Руководитель общественного движения “Народный контроль в ЖКХ” Роман Казаков рекомендует внимательно отнестись к этому документу.

Важно понимать, что детали уже заключённого договора изменить достаточно сложно. Если после подписания собственники решат, что за те же суммы, что указаны в документе, УК должна взять на себя какие-то дополнительные обязательства, то компания вправе не пойти навстречу своим нанимателям, и закон будет на её стороне. Обычно управляющие организации не отказываются от выгодных условий, поэтому всё нужно продумать заранее.

В договоре управления многоквартирным домом есть обязательные составляющие:

— адрес МКД;

— состав общего имущества МКД;

— перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;

— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения платы;

— порядок контроля управляющей организации со стороны собственников.

В состав общего имущества входят кровля, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения, ограждающие несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование.

Сначала осмотр, потом документы

Договор должна составить и представить собственникам для ознакомления управляющая компания. При этом действительно ответственная организация направляет в многоквартирный дом, претендующий на сотрудничество, своих специалистов. Задача представителей УК — оценить состояние МКД, фронт работ, стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту.

— Мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда УК приходит управлять домом, не понимая масштабов работ, — объясняет Роман Казаков. — В итоге оказывается, что денег на содержание и текущий ремонт недостаточно. Есть несколько примеров в Красноярске, когда жилищники после заключения договора сталкивались с неразрешимыми задачами. В результате эксплуатации выяснялось, например, что в домах пришло в негодность лифтовое оборудование стоимостью под миллион рублей, а у собственников таких денег нет. Возникает патовая ситуация.

Перечень работ и услуг может быть разным. Однако есть обязательный минимум, который определяет постановление правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Там указаны работы, необходимые для надлежащего содержания фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий, перегородок, внутренней отделки, полов многоквартирных домов; оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Необходимость проведения тех работ, которые выходят за рамки минимального перечня, УК по требованию владельцев недвижимости должна подтвердить актом обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иными документами, содержащими сведения о выявленных дефектах. При необходимости можно привлечь для оценки состояния МКД экспертные организации.

— В случае изменения перечня по инициативе собственников должен быть пересмотрен и размер платы, — говорит руководитель “Народного контроля в ЖКХ”. — Собственники должны учитывать, что чем больше перечень услуг, тем выше их стоимость.

Финансовые нюансы

Как отмечает Казаков, в договоре желательно предусмотреть, как будет использоваться экономия денег со счёта на содержание и ремонт общего имущества и средств, полученных от сдачи в аренду общего имущества третьим лицам. Эти финансы могут оставаться в распоряжении собственников, и тогда УК должна потратить их на работы и услуги в доме. Если таких оговорок в документе нет, то деньги могут стать законным дополнительным доходом жилищников.

По мнению эксперта, обратить внимание нужно и на такой нюанс: собирается ли УК индексировать цену договора. По действующему российскому законодательству изменить стоимость работ и услуг в одностороннем порядке не могут ни жилищники, ни собственники. Но в договоре может быть пункт о том, что владельцы недвижимости доверяют управляющей организации периодически повышать цену на величину инфляции. Это вполне законно, и, если жители захотят оспорить такое повышение, суд встанет на сторону УК.

Ещё один принципиальный момент — никто не может обязать УК заключить невыгодную сделку и взять под своё управление убыточный дом. Так что если в МКД давно не было ремонта, он требует серьёзных финансовых вложений, не стоит ожидать, что придёт “добрая” управляющая компания и исправит всё за свой счёт. Организация может пойти на сотрудничество, если собственники согласятся на повышенный тариф, которого будет достаточно для выполнения работ, необходимых для поддержания дома в достойном состоянии.

50 на 50

Роман Казаков рекомендует заключать договор управления с новой УК одновременно с проведением общего собрания о смене компании. Так будет проще всего — не придётся делать лишнюю работу и собирать владельцев недвижимости по второму кругу.

Нужно помнить, что для признания легитимными результатов общего собрания, нужен кворум — более 50 процентов собственников. При этом число участников собрания определяется не по количеству людей, которые оставили свои визы под протоколом, а по площади принадлежащей им недвижимости. Более половины из этих участников должны проголосовать за выбор новой управляющей компании, только в этом случае получится сменить УК.

А вот для того, чтобы договор с новой компанией стал легитимным, его должны подписать более 50 процентов всех собственников недвижимости или единолично председатель совета дома, уполномоченный на такие действия на одном из предыдущих общих собраний.

После того как собрание проведено, протокол составлен, а договор управления подписан, новая УК должна обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации. Если все документы в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение десяти рабочих дней с момента поступления заявления. Но в новую управляющую организацию нужно начинать платить только с того момента, как жилнадзор включит дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как служба размещает их на своём сайте.

Нюанс

Не во всех ситуациях собственники могут утверждать договор с УК самостоятельно. Исключения — это новостройки, а также дома, в которых управляющие компании признаны банкротами. Для новостройки новую УК выбирает застройщик, а если компания обанкротилась, — муниципалитет. В первом случае договор подписывается на срок не более трёх месяцев, во втором — от одного года до трёх лет с правом расторжения по истечении каждого последующего года.

Акцент

У юристов общественного движения накопился большой опыт общения с собственниками и самыми разными управляющими компаниями, эксперты этой организации с радостью делятся “сакральными” знаниями на семинарах и вебинарах. Информацию о грамотном управлении МКД можно найти на официальном сайте “Народного контроля в ЖКХ” и на её страницах в социальных сетях.