Проблемы реконструкции в комплексном подходе.

Особое основание

Но вопросы, возникающие у представителей департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска, обусловлены не только политическими изменениями в стране, но и массой других факторов. Не последнее место в этом ряду занимает, скажем так, несознательность граждан, а также масса пробелов в действующем законодательстве. Пожалуй, лучшим примером в данном случае является незаконная реконструкция и перепланировка нежилых муниципальных строений.

— В последнее время в Красноярске ежегодно инвентаризуется 600—800 объектов муниципальной собственности, — говорит начальник отдела реестра и регистрации прав муниципальной собственности Сергей Конотопцев. — Несколько лет назад эта цифра показалась бы недостижимой — средств хронически не хватало, однако сегодня и этих объемов уже недостаточно. В принципе, у нас есть и ресурсы, и достаточный опыт для того, чтобы ускорить данную работу, однако ее довольно сильно тормозят факты незаконной перепланировки. Ведь реконструированные объекты не соответствуют технической документации и первичной государственной регистрации права муниципальной собственности, перестают быть объектами рыночных отношений.

Только в течение 2007 года специалистами отдела контроля департамента муниципального имущества и земельных отношений выявлено более 20 незаконных планировок с произведенной арендаторами самовольной реконструкцией помещений. При этом большинство из них было включено в план приватизации объектов недвижимости муниципальной собственности. В связи с тем, что техническая документация не соответствует фактическому состоянию помещений после проведенной реконструкции, они не могли быть проданы с торгов в соответствии с Программой приватизации муниципального имущества. В результате бюджет города Красноярска недополучил в 2007 году около 100 миллионов рублей.

Конечно же, нельзя не принять во внимание и возражения предпринимателей, говорящих о том, что узаконить предстоящую реконструкцию — задача крайне сложная, требующая много сил и времени. Однако сделать это, несмотря ни на что, все-таки необходимо. И дело не только в недополученных бюджетом доходах — это лишь часть проблемы. Незаконная реконструкция, зачастую проведенная без должных расчетов и обоснований, может нести угрозу жизни и здоровью граждан. Ведь в этом случае нет никакой гарантии того, что все построено в соответствии с нормами, что все несущие конструкции на месте и здание не обрушится.

Федеральный пробел

Есть и еще один фактор, который стоит учитывать, разбираясь с данной темой. Дело в том, что оформление разрешительных документов на реконструкцию недвижимого имущества имеет более ускоренную процедуру и требует значительно меньших затрат, чем при возведении новой недвижимости. В связи с чем некоторые организации, пользуясь пробелами гражданского законодательства в этой области, получают разрешение на реконструкцию того или иного здания или сооружения, а фактически осуществляют его снос и строительство абсолютно нового объекта. Поэтому особую актуальность приобретает само понятие реконструкции и определение его четких признаков.

В Градостроительном кодексе РФ, введенном в действие с 1 января 2005 года, в п. 14
ст. 1 отмечено, что “реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности, объема”.

Стоит сказать, что данного определения (несмотря на все замечания специалистов), наверное, было бы достаточно, если бы реконструкции подвергались только готовые объекты, прошедшие процедуру государственной регистрации и имеющие точные технико-экономические показатели. Однако сегодня желание изменить внутренние и внешние параметры зданий выказывают и арендаторы, а также владельцы объектов незавершенного строительства, коих у нас немало. И ответить на вопросы, возникающие в данном случае, уже непросто, ведь далеко не все недостроенные здания прошли процедуру регистрации.

— Исходя из действующего законодательства, можно сказать, что до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства (ст. 131 ГК РФ) его реконструкция невозможна, — считает Сергей Конотопцев. — Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметную документацию, которые автоматически затрагивают и работы по возведению объекта. Однако никаких прямых указаний на этот счет закон нам все-таки не дает.

Отметим, что это лишь малая толика из тех вопросов, которые возникают и у специалистов, и у людей, желающих провести реконструкцию зданий, при оформлении необходимых документов. Довольно часто и департамент муниципального имущества, и органы технической инвентаризации стоят перед необходимостью самостоятельно принимать решения по каждому случаю реконструкции, так как федеральная нормативная база дает, скажем так, слишком расплывчатые формулировки. А это уже порождает новые проблемы.

Теория выхода

Действительно, в деле реконструкции объектов недвижимости у специалистов накопилось к законодателю довольно много вопросов. Однако наряду с претензиями эксперты готовят и предложения, которые, на их взгляд, помогут внести определенную ясность в решение многих вопросов.

— На мой взгляд, законодателю необходимо внести изменение в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и изложить его в следующей редакции: “Реконструкция — изменение параметров зарегистрированного недвижимого имущества, его частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее — этажность), показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения”, — говорит Сергей Конотопцев.

Кроме того, по мнению руководителя отдела реестра и регистрации прав муниципальной собственности, необходимо однозначно определять в договоре аренды порядок проведения реконструкции муниципальных помещений, с обязательным согласованием с арендодателем, а также предусмотреть возможность принятия штрафных санкций в случае проведения арендатором незаконной реконструкции и перепланировки.

Специалисты департамента муниципального имущества и земельных отношений считают, что муниципалитету необходимо обязать арендатора, допустившего незаконную реконструкцию, восстановить и привести помещение в первоначальное состояние согласно технической документации на момент первичной регистрации муниципальной собственности.

Но наиболее оптимальным вариантом в сегодняшних условиях, по мнению экспертов, станет принятие акта, регламентирующего порядок проведения реконструкции муниципального нежилого фонда. Кстати, данная работа уже началась.

— На первом этапе департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска принято положение о реконструкции муниципального нежилого фонда от 28.06.06
© 69, — рассказывает Сергей Конотопцев. — В нем установлен порядок согласования и оформления всех необходимых документов.

К слову, этим же положением определено, в каких случаях арендатор не сможет получить согласия на реконструкцию вверенного ему помещения. Причиной отказа может стать и неудовлетворительное состояние несущих конструкций здания, и задолженность по арендной плате, и включение объекта в прогнозный план приватизации. Однако если все в порядке и планируемые изменения не повлияют ни на прочность здания, ни на работу органов государственной власти, а также иных арендаторов, тогда специальная Комиссия принимает положительное решение и арендатор может обратиться за разрешением в департамент градостроительства администрации города.

— Как бы мы ни стремились “облегчить” процесс согласования реконструкции, все равно он никогда не будет совершенно легким и необременительным, — уверен начальник отдела реестра и регистрации прав муниципальной собственности. — Ведь, что бы там ни было, а изменение изначальных параметров зданий — очень ответственное решение, от которого зависят не только параметры городского бюджета, но также жизнь и здоровье многих горожан.