Метр абсурда

Интересно, что в начале прошлого года на очередной красноярской строительной выставке тихо, без прессы, состоялся круглый стол с участием банкиров, строителей и представителей риэлторских компаний. Присутствовавшие на этом мероприятии в качестве развлечения сделали ставки на стоимость квадратного метра жилой недвижимости по состоянию на конец 2008 года. Цифры звучали головокружительные — от 60 до 100 тысяч рублей. Причем такой прогноз никому не казался дерзким.

Однако, как оказалось, подсчитывать сверхприбыли было рановато. Мировой финансовый кризис скорректировал ожидания застройщиков и риэлторов и сыграл на руку простым покупателям. Для снижения цены всего-то и надо было, что топнуть ножкой и сказать: “Спасибо, больше не хочется”.

По мнению многих аналитиков рынка недвижимости, в последние годы основной спрос формировали две большие категории покупателей: ипотечники и частные инвесторы. Судя по отзывам девелоперов из разных городов, доля покупок с использованием ипотечных кредитов составляла на различных объектах от 20 до 70 процентов. Если говорить о второй категории, то есть мнение, что последние семь лет около 30—50 процентов жилья в сегменте новостроек покупались с инвестиционными целями. Связывали это с тем, что деньги у бизнеса были, а вот знаний, как зарабатывать на фондовых рынках, не имелось. Жилье заменило акции: понятно и прибыльно.

Покупатель был заложником такого положения на рынке: риэлторы на просьбы дополнительно проверить информацию по квартире кривились: “мол, не ты, так другой возьмет”, застройщики заявляли, что квартир к продаже нет даже в непостроенных домах. Ситуация изменилась прошлым летом. У банков начались трудности с финансами, как следствие — значительно сократилась выдача ипотечных кредитов. Покупатели, у которых на руках не было необходимой суммы, начали уходить с рынка. Одновременно на продажу были выставлены те самые инвестиционные квартиры, инвесторы пытались вернуть хоть какие-то деньги. Впервые за долгие годы предложение превысило спрос (он, по самым скромным подсчетам экспертов, снизился в два раза), на рынке недвижимости наметился некий застой, а цены поползли вниз.

— Страшно вспомнить, что творилось летом прошлого года, — риэлторы наводили панику, уверяя, что еще чуть-чуть и моих денег не хватит даже на долю в квартире, — рассказала Татьяна, жительница краевого центра. — На руках у меня было чуть меньше полутора миллиона рублей, мне предлагали купить лишь гостинку. Впервые могу сказать спасибо тому, что сдали нервы: надоело осматривать трущобы, комнатушки, и я решила отложить покупку. А с начала года цены на недвижимость заметно упали, и за ту же сумму удалось в феврале купить однокомнатную квартиру.

В то же время недавно в прямом эфире одной из местных телекомпаний прозвучало заявление от представителя строительной организации, что дно падения достигнуто, и цены в начале весны опять поползут вверх. Мол, скоро на рынке образуется дефицит, строительство сворачивается, а потому желающим следует поторопиться с покупкой.

Однако пока такие высказывания ничем не подтверждаются. Тренд на снижение цены отметила Ассоциация строителей России (АСР), объединяющая примерно 300 участников рынка. По их сведениям, в ряде регионов квартиры дешевеют даже быстрее, чем в столице: наибольшее снижение за последний месяц наблюдалось в Воронеже — на 10—15 процентов, Ростове на Дону — на 7, Владивостоке, Краснодаре — на 6, в Петербурге и Красноярске — на 5, в Москве — на 2,6 процента. Пик падения цен застройщики АСР ожидают к осени 2009 года: до 15—30 процентов на вторичном рынке и до 10 процентов в новостройках по отношению к докризисному уровню. Оживления рынка строители ждут не раньше 2010 года.

Еще категоричнее высказался министр финансов РФ Алексей Кудрин. По его мнению, в период экономического роста и активного строительства предполагалось, что “все, что будет построено, найдет спрос”. Сейчас же, когда потребительский ажиотаж спал, произошла коррекция цены в сторону понижения. “Кто-то говорит, что цены восстановятся. Нет, не восстановятся. Таких цен не будет, и бума такого в ближайшие 5—10 лет не предвидится”, — подчеркнул министр.

Любопытно, что практически в то же время в Москве на “антикризисной” конференции риэлторов собравшиеся признали, что находятся на грани разорения. А потому наконец-то готовы менять свое отношение к покупателям и быть с ними честными. Честность же, по словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, заключается в признании факта, что на рынке сложился долгосрочный тренд на снижение доходов и цен на недвижимость.

— Ни у кого нет исчерпывающей информации по реальным ценам продаж, — рассказал Константин Апрелев. — Мы почти никогда не упоминали о количестве сделок на рынке, сроках экспозиции объекта, а они сегодня увеличились с 60 дней до 120, что неизбежно ведет к дальнейшему падению цен. Бесспорно одно: если на рынок не вернутся покупатели, его ждет коллапс.

Только вот предпосылок для возвращения покупателей в прежнем объеме пока нет. Спрос на квартиры не сможет вырасти из-за снижения реальных доходов россиян (за счет увольнений, сокращения заработных плат, свершившейся девальвации рубля). Ухудшение финансового положения наиболее активной части населения подтвердили и появившиеся в прессе данные о задержках платежей по ипотеке. По информации Центробанка, за весь прошлый год общая задолженность по таким кредитам увеличилась на 63 процента — до 995,2 миллиарда рублей. И количество сокращенных людей и зарплат растет.

Однако застройщики даже в такой ситуации не сразу поверили, что покупатель действительно взял тайм-аут, и вовремя не сориентировались. Правительство выразило готовность потратить около 100 миллиардов рублей на приобретение жилья в высокой степени готовности. Строителям было предложено выкупить жилье по 30 тысяч рублей за метр, на что они долгое время не соглашались. Сейчас продавцы смирились с такой ценой, но теперь чиновники считают эту цифру завышенной. Рассчитанная Минрегионом средняя рыночная стоимость по России на первое полугодие 2008-го — 26 500 рублей. Поэтому, по словам первого вице-премьера Игоря Шувалова, предусмотренные на покупку готовых квартир средства будут вложены в заказ жилья эконом-класса по сниженным ценам...

На красноярский рынок тенденции Москвы доходят с некоторым опозданием. Непривыкшие к открытости риэлторские компании не торопятся честно комментировать происходящее, боясь спугнуть и так поредевшие ряды покупателей. Как рассказала не пожелавшая представляться риэлтор, сейчас в Красноярске рынок недвижимости ни шатко ни валко, но живет. Однако все больше увеличивается разрыв между ценой, которую предлагают продавцы, и теми деньгами, которые готовы платить покупатели.

— Я работаю с недвижимостью уже почти девять лет и впервые вижу, чтобы цены настолько упали, — говорит риэлтор. — В августе 2008-го суммы продажи достигли точки абсурда: для того чтобы приобрести однокомнатную квартиру по ипотеке, надо было иметь справку о зарплате в 70 тысяч рублей. Тогда покупатели массово начали отказываться от сделок, цена на малогабаритные квартиры упала почти в два раза. Сейчас банки выдают ипотеку очень ограниченно, поэтому не исключено, что к лету цены еще упадут, причем заметно. Если, конечно, не начнут влиять какие-то пока неизвестные факторы.

Мы обратились к ведущему российскому аналитику рынка недвижимости профессору кафедры “Экономика и управление городским строительством” РЭА им. Плеханова Геннадию Стернику с просьбой прокомментировать заявления красноярских застройщиков о достижении ценового дна. Вот что он ответил:

— Вы правы, фундаментальных причин для роста цен нет. Нефть еще пять-семь лет будет держаться на уровне 40—50 долларов за баррель, а нефть — это наше все. Доходы населения не будут расти. И прогнозируемый дефицит построенного жилья не поможет: даже если платежеспособный спрос начнет подниматься (через год-два), он не скоро уравновесит имеющееся предложение. С другой стороны — есть еще инфляция! Если она удержится на запланированном уровне 13—14 процентов, то сегментная инфляция на рынке недвижимости будет отрицательная (снижение цен, или дефляция). Если же она раскрутится до 40 процентов, то может начаться рост цен, как это было во время кризиса 1998 года.