Белый квадрат

Ежегодный объем вторичного рынка жилья в Российской Федерации оценивается в более чем 10 триллионов рублей. Такие данные привел вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), президент агентства недвижимости Константин Апрелев на конференции “Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз”.

По данным Росстата, средняя стоимость сделки составляет на сегодня 1 182 тысячи рублей. Вице-президент РГР, характеризуя ситуацию на рынке жилой недвижимости России, отметил следующие основные тенденции на ближайшую перспективу: темпы инфляции опережают рост реальных доходов; сохраняется доходность сырьевого сектора на фоне снижения цен на недвижимость; сохраняется недоверие потребителей к мировым валютам и не достает инвестиционных финансовых инструментов; жилье используется как доступный населению способ сбережения накоплений.

Что касается Красноярска, здесь пока стоимость квадратного метра падает. Так, по данным брокерской компании RID Analytics, в августе средняя цена одного квадрата жилплощади на вторичном рынке Красноярска составила 58,8 тысячи рублей. По сравнению с июлем этого же года цена снизилась на 1,9 процента. Представители власти, однако, заявляют, что скоро планка может снова пойти вверх, а эксперты уверяют, что паниковать не следует — рынок всего-навсего гибко реагирует на психологию и ресурсы населения. Это верно в том смысле, что среда недвижимости чрезвычайно конкурентна — тут только в Красноярске действуют десятки игроков. Учитывая то обстоятельство, что банки поднимают процентную планку ипотечных кредитов, стоит предположить: нас ждет еще немало сюрпризов.

Аналитики брокерской конторы, кроме того, отмечают: во всех районах города зафиксировано снижение цен на вторичном рынке жилья на 0,1—7,2 процента по сравнению с предыдущим месяцем. Наибольшее снижение цен — на 7,2 процента — произошло в Центральном районе, где, как известно, самое дорогое в краевом центре жилье. Сегодня средняя цена метра там 69 287 рублей, а самая низкая — в Ленинском, 52 574 рубля.

Однако если сравнить годовые колебания, получится, что общий рост 2008 года — 8,6 процента — практически ничтожен на фоне прошлогоднего взлета в 71,3 процента. Как известно, чиновники даже объявляли трехмесячный мораторий на рост цены квадратного метра. Заместитель губернатора Николай Глушков, в частности, говорил год назад:

— Было бы правильно не вмешиваться в этот процесс — как говорится, окончательно — и дождаться, пока рынок стабилизируется и приобретет цивилизованные очертания. Да, все должно регулироваться спросом и предложением. Кроме того, мы же не сказали, что цены будут заморожены на год. Мы принимали для себя трехмесячное решение. Это мораторий. И в течение этого времени планировали разобраться, какие правила будут действовать на территории Красноярска.

Официальная себестоимость квадратного метра по краевому центру составляла тогда 19 тысяч рублей. Рыночная цена колебалась в пределах 32—34 тысяч. И когда в городе 280 риэлторов, действуют оценщики и рекламисты, чья цена также закладывается в метр, — власть, по словам Глушкова, хорошо понимает, что единственный страдающий в данной ситуации — потребитель конечных услуг. Это врачи, учителя...

Власти, как говорил зам-
губернатора, намеревались во всем разобраться с точки зрения справедливой цены на жилье. Анализируя, куда уходят деньги, выделяемые на погашение процентной ставки (фактически – безвозмездный кредит), пришли к выводу: вся помощь уходит в карман посредника. Не исключают чиновники и того, что красноярский рынок рушат те, кто привозит деньги мешками из Москвы. Словом, необходимо было разобраться и сформулировать конкретные предложения. Например, такие как усиление административного влияния на рынок недвижимости, создание механизма защиты средств, идущих на поддержку бюджетников, военнослужащих, малообеспеченных, через госзаказ застройщикам.

Связано ли напрямую административное вмешательство с замедлением темпов роста цен? Трудно сказать, но факт остается фактом: после моратория бурная гонка прекратилась, а риэлторы стали сворачивать некоторые сегменты купли-продажи: спекулятивные ожидания потеряли под собой почву. Тему комментирует заместитель генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов:

— Когда речь идет о буме цен на жилье, потом о падении, следует понимать, что цены всегда актуальны и адекватны спросу и предложению. Адекватно все, что происходит на рынке: ведь цены определяют не чиновники, не игроки и не банки, а сами потребители. Коль скоро были именно такой спрос и предложение, значит, и цена была такой. Если несколько раньше квадратный метр стоил 60 тысяч, а сейчас 45— 52, значит, таков рынок.

Вопрос в том, рассуждает Бердоусов, что влияет на спрос и предложение? В прошлом году ипотека была доступнее, и рынок вел себя понятно, откликаясь на способности населения и даже тестируя его на покупательную способность. Шестьдесят тысяч за метр? Шестьдесят пять? Говорили даже о 70 тысячах за метр, но оказалось, что население не готово к планке выше 65 тысяч.

Выяснилось также, что не совпадала структура спроса и структура предложения. Что это означает? Рынок не предлагал достаточно качественных по ожиданиям населения квартир. Ведь ипотека в корне изменила потребительские предпочтения — если раньше человек выбирал квартиру побыстрее и у него не было возможности взять кредит, то сейчас средняя семья вполне может занять у банка 800 тысяч и больше, чтобы улучшить условия проживания. По словам Сергея Бердоусова, бурное развитие ипотеки в крае привело и к тому, что изменились предпочтения. Человек уже не хочет покупать хрущевку в Черемушках и платить за нее 15—30 лет.

Как считает эксперт, на рынке уже произошли изменения — на российских ипотечных игроках сказались некие отголоски кризиса. Не все строительные компании, которые дружат с банками, смогли удержать свой финансовый потенциал. Не только половина населения испытала психологический прессинг от разговоров о кризисе, но и многие серьезные игроки поддались этому. Однако недвижимость не биржевой товар, и связывать ее с ценами в Нью-Йорке не вполне корректно. Надо просто переждать.

Цены на стройматериалы, по мнению Бердоусова, в ближайшее время тоже могут откатиться назад, как и цена метра жилплощади. В свою очередь Николай Глушков (теперь – министр строительства края) на днях высказал такой прогноз: “Резкого всплеска в цене на квадратный метр не будет, хотя осеннее повышение неизбежно”.

Недавно на пресс-конференции, посвященной ценообразованию на жилищном рынке, заместитель председателя Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Эдуард Митюков и председатель правления ООО “Монолитхолдинг” Разим Абасов ответили на вопросы журналистов: в частности, там упоминалось, что застройщики отмечают некоторый спад в реализации готовых квартир.

— Сегодня наша задача вместе со Сберегательным банком — совершенствовать предложение, чтобы продукция строителей стала более доступна населению, — сказал глава “Монолитхолдинга”.

По словам Эдуарда Митюкова, мы сейчас живем в условиях, которые несколько отличаются от тех, что были предыдущие несколько лет, когда цена квадратного метра непрерывно росла:

— “Взрослый” рынок, который сегодня в большей степени формируется конечными потребителями, предполагает такую же “взрослую” конкуренцию всех участников процесса.

Федеральный эксперт — вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев считает, что низкие темпы роста жилищного строительства в 2008 году объективны. “Введение в эксплуатацию жилых объектов далеко не самый значимый показатель для иллюстрации текущих тенденций… спекулятивный бум на рынке недвижимости, а также фактический дефицит жилья гнали цены на этом рынке вверх, и это в итоге привело к тому, что доступным жилье перестало быть даже для высокооплачиваемых слоев населения”, — констатирует он.

Красноярск входит в первую тройку городов России, где цены на жилье росли самыми быстрыми темпами. Он обгоняет даже Москву. Поэтому о стабильности рынка можно будет говорить позже — в том случае, если тенденция падения осенних цен сохранится.