Как правильно установить шлагбаум во дворе многоквартирного дома

Наш дом находится в центре Красноярска. В последнее время всё больше чужих людей заезжают к нам во двор на своих авто, чтобы припарковаться. Особенно много транспорта в будни, в рабочие часы. В праздники, когда в центре проводятся массовые мероприятия, тоже не протолкнуться. Видимо, водители не хотят тратиться на платные парковки, поэтому ставят машины на нашей территории. Конечно, никому из жителей это не нравится. Решили с соседями, что пора ставить шлагбаум на въезде во двор. Как это организовать грамотно? Нужно ли с кем-то согласовывать? / Илья Андреевич

Легальные сооружения

Алгоритм действий “Городским новостям” помог составить красноярец Константин Орлов. Он много лет является председателем совета многоквартирного дома и владельцем системы “Домсканер”, которая создана для проведения общих собраний собственников в онлайн-формате. По наблюдениям эксперта, установка ограждающих конструкций сейчас актуальна не только для центра города, но и для спальных районов. Заборы, ворота и шлагбаумы помогают сделать двор более безопасным, содержать придомовую территорию в порядке.

Как отмечает Константин Орлов, смонтировать шлагбаум или ворота на въезде во двор многоквартирного дома можно в том случае, если земельный участок относится к общедомовой собственности. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в МКД, в том числе участок, на котором расположена многоэтажка, элементы озеленения и благоустройства на этой земле. В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.2006) собственники вправе установить на земельном участке любые временные сооружения, если это не запрещено законом.

Круглосуточный доступ обязателен

Константин Орлов рассказал, что в Красноярске 99 процентов многоквартирных домов уже имеют официально сформированный земельный участок, которым собственники могут распоряжаться. Границы территории можно проверить в интернете — на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра pkk.rosreestr.ru. После того как собственники (как правило, процессом занимается инициативная группа) исследуют границы принадлежащего дому земельного участка, они должны решить, где нужно поставить шлагбаум, ворота или забор и какие конструкции будут наиболее приемлемыми.

— Жители имеют право смонтировать любые ограждения, — объясняет Константин Орлов. — Будь это высокий забор, глухие ворота либо шлагбаум, ограничивающий лишь сквозной проезд и не препятствующий пешеходам. Главное, что нужно предусмотреть, — круглосуточный доступ во двор специальных служб: пожарных и медиков. Оптимальный вариант — консьерж, но он есть не везде. Поэтому собственники выходят из ситуации, заключая договор с круглосуточной диспетчерской и вывешивая на въезде табличку с номером её телефона. Таких диспетчерских в Красноярске несколько, с ними сотрудничают практически все компании, занимающиеся установкой шлагбаумов и ворот.

Две трети — ЗА

Следующий шаг — общее собрание собственников, на котором нужно принять решение об установке конструкции. В протоколе должны обязательно оговариваться следующие моменты:

— схема размещения шлагбаума, ворот или забора с привязкой к границам земельного участка, принадлежащего МКД, а также кадастровый номер земельного участка, на котором устанавливаются ограждения;

— характеристика конструкции;

— смета (провести переговоры с потенциальным подрядчиком и составить смету нужно заранее, это может сделать как инициативная группа, так и управляющая организация);

— источник финансирования покупки конструкции и её монтажа (это могут быть средства со счёта на содержание и текущий ремонт общего имущества либо дополнительный сбор средств собственников);

— стоимость и порядок ежемесячной оплаты обслуживания (её можно включить в тариф за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД либо в платёжку отдельной строкой).

Чтобы установить ограждения на земельном участке, принадлежащем дому, за должны проголосовать две трети от общего количества голосов собственников в многоквартирном жилом доме. Если на земельном участке, на котором жители собираются смонтировать конструкцию, располагается несколько многоэтажек, собрание необходимо провести в каждой из них.

Права тех, кто против

Решение общего собрания помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех жителей многоэтажки, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Это прописано в части 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ. Однако установку ограждения может оспорить в суде любой собственник. Судебную практику по таким делам изучал Дмитрий Иванов, эксперт общественного движения “Народный контроль в ЖКХ”. Специалист отмечает, что никто из владельцев недвижимости в МКД не может быть лишён права пользования общедомовым имуществом, к которому относится и принадлежащий дому земельный участок. Совет эксперта инициативным группам — заранее, на этапе общего собрания, тщательно продумать, как собственники будут открывать ворота или шлагбаумы.

Правильным, с точки зрения Дмитрия Иванова, был бы такой вариант: в изначальную смету необходимо включить на каждую квартиру по одному брелоку или по одному-два номера телефона к GSM-модулю. Если же такая возможность не будет предусмотрена, например все брелоки от ворот будут продаваться отдельно, а без них попасть во двор нельзя, собственники, которые не имеют средств оплатить приобретение устройства, вправе обратиться в суд для устранения помех в использовании общедомового имущества.

Привлекательная недвижимость

В “Народном контроле в ЖКХ” отмечают, что с технической точки зрения может быть несколько способов для открывания ворот: инфракрасные или радиобрелоки, GSM- модуль, открывающий ворота при звонке на него с определённых номеров, консьерж со списком номеров автомобилей, которые надо пускать. В общественной организации говорят, что чем масштабнее ограждения и сложнее установленная вместе с ними электроника, тем более затратным может быть его содержание.

— Если в случае простого шлагбаума и пары камер видеонаблюдения вы вполне можете ограничиться теми средствами, что уже собираете на содержание и текущий ремонт, то в случае с целым комплексом ворот, камер и калиток может потребоваться отдельная статья затрат, — говорит Дмитрий Иванов.

При этом, по словам эксперта, каждый вложенный в благоустройство многоэтажки рубль кратно повышает стоимость расположенной в этом доме квартиры. Так, потратив по тысяче с семьи на установку шлагбаума или ворот, можно увеличить цену квартиры от 50 до 100 тысяч рублей.