Как продать комнату в секционке

«Подскажите, что делать. Я продаю квартиру в секционке, у меня две раздельные приватизированные комнаты. Кроме того, в секции есть ещё три комнаты, тоже приватизированные, три разных владельца. ЖЭК разрешил продажу, но от меня требуют, чтобы я свозила всех трёх соседей к нотариусу и они написали письменный отказ от покупки моих комнат. Но это невозможно, причин много. Между тем мне уже дали задаток. Что мне делать, неужели законы против собственника?» Валентина Шумилова, ул. Аральская.

Пишите письма

- «Секционка» по сути является коммунальной квартирой, - говорит юрист Ольга Пасынкова. - А правила распоряжения подобными объектами недвижимости прописаны законодателями очень подробно. Коммунальная квартира представляет недвижимое имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности нескольким лицам. В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 ГК. Но в соответствии со ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммуналке остальные собственники помещений в ней имеют преимущественное право покупки отчуждаемой площади. А уж в статье 250 ГК прописано, как именно собственник комнат в коммуналке может продать их стороннему лицу.

По закону продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю кому-то с указанием цены и других условий. Если соседи откажутся от покупки, или сначала согласятся, а потом начнут тянуть время, то через месяц продавец будет вправе продать свою долю любому лицу. А нотариальный отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки необходим лишь в случае, если собственник намеревается продать комнату до истечения одного месяца с даты извещения соседей. Если такой отказ получен и заверен, то у покупателя комнат не будет проблем с государственной регистрацией права собственности на долю в общей собственности.

- Если получить от соседей нотариальный отказ не удаётся, то собственнику следует действовать по определённому алгоритму, - продолжает Ольга Пасынкова. - Для выполнения требования статей 246, 250 ГК РФ и статьи 42 ЖК РФ достаточно направить в адрес каждого собственника заказным письмом письменное уведомление о намерении продать долю в общем имуществе (комнату в коммунальной квартире), указав в нём цену и условия продажи комнаты. Лучше всего отправить каждому из соседей извещение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. Все письма должны содержать одинаковую информацию о цене и других условиях продажи. Такое извещение с доказательством его направления станет подтверждением, что вы официально поставили соседей в известность о возможной продаже. В течение месяца после этого каждый собственник должен дать ответ, отказываясь от покупки и тем самым соглашаясь с продажей комнаты кому-то другому, либо принимая условия продавца и покупая комнату. По истечении одного месяца, если соседи не выразили намерения приобрести долю, собственник вправе продать её любому другому лицу.

Эту процедуру следует пройти обязательно, так как только письменные доказательства уведомления остальных собственников о сделке потом позволят зарегистрировать право на жильё новому владельцу-покупателю. В силу ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности на долю в общем имуществе прилагаются документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме всех соседей.

По словам юриста, покупатель должен очень внимательно отнестись к процессу приобретения комнаты в коммунальной квартире. Если после покупки выяснится, что собственники остальных комнат не были уведомлены надлежащим образом о прошедшей сделке, любой из соседей может в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. С таким требованием жители коммуналки вправе обратиться в суд в течение трёх месяцев со дня, когда им стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. При удовлетворении судом требования участника общей долевой собственности покупатель лишится права собственности на комнату. Конечно же, ему должны быть возвращены уплаченные за комнату денежные средства, но в ряде случаев это может стать нерешаемой проблемой.

- Покупателю комнат в коммунальных квартирах следует, во-первых, ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в которой должны быть указаны сведения обо всех собственниках (этот документ можно получить самостоятельно в Управлении Росреестра по Красноярскому краю), - советует Ольга Пасынкова. - Во-вторых, потребовать у продавца доказательства уведомления данных собственников о продаже комнаты (письменное уведомление, почтовые квитанции, подтверждающие его направление). Во избежание возможных споров рекомендуем покупателю проконтролировать направление продавцом таких уведомлений в адрес всех лиц, указанных в выписке из ЕГРП в качестве собственников. Но самым оптимальным вариантом станет всё-таки подписание всеми собственниками нотариально заверенного отказа от преимущественного права покупки, что позволит продавцу и покупателю сразу же обратиться в Управление Росреестра для регистрации сделки и перехода права собственности.