Трудно ли быть лендлордом

Оценить последствия нового “черного передела” попытались участники круглого стола, состоявшегося в редакции газеты “Городские новости”: заместитель начальника департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска Светлана Савицкая, начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю Виктория Максакова и генеральный директор ООО “Городская управляющая компания “Жилфонд” Сергей Цирюльников.

— Право собственности на земельные участки под многоквартирными домами — это не новость, оно введено с 1995 года Федеральным законом о кондоминиумах, согласно которому кондоминиум либо ТСЖ имели возможность бесплатно оформить земельные участки в собственность. Но за период действия закона, с 1995-го по 2005 годы было подано всего 57 заявок. Из них было сформировано 14 земельных участков. И только один из этих участков прошел регистрацию права собственности.

В связи со вступлением в действие Жилищного кодекса в 2005 году и постановлением правительства 2006 года этот вопрос решен следующим образом. По проведении кадастрового учета по формированию земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет возникает право общедолевой собственности на земельный участок. А все работы, связанные с подготовкой землеустроительной документации, выполнялись за счет средств городского бюджета.

— Как оговорено в Налоговом кодексе, налог будет насчитан за два предыдущих года. При этом надо учитывать, что вы уплатите налог лишь с момента приобретения права собственности на квартиру. Земля всегда была вторична, и право собственности на земельный участок возникает только в связи с приобретением такого права на объект недвижимости. Поэтому, если вы приобрели квартиру в этом году, то лишь с этого времени и будете платить. Если вы продаете квартиру — право (а соответственно, и обязанность платить налоги) прекращается. И еще один момент. Налог будет предъявлен собственникам, а не людям, проживающим на вашей жилплощади. Вы можете жить совершенно в другом месте, но если являетесь владельцем квартиры, то именно вам и предъявят налог.

— Все земельные платежи рассчитываются, исходя от кадастровой стоимости земли. Земельный налог — это 0,1 процента от кадастровой стоимости участка. Сама же площадь определяется как доля земельного участка, рассчитанная пропорционально площади жилого или нежилого помещения, находящегося в собственности.

— Это сложный вопрос, которым будет заниматься налоговая инспекция. Но мы, конечно же, делали предварительный расчет. Брали среднюю пятиэтажку, земельный участок — полгектара. Среднюю кадастровую стоимость по Красноярску. Для владельца двухкомнатной квартиры земельный налог при таком усредненном расчете составил 150 рублей в год. При этом надо учитывать, что для пенсионеров и ряда других категорий граждан налоговым законодательством предусмотрены соответствующие льготы.

— В этом году мы заканчиваем формирование земельных участков. На этом этапе определяется местоположение, устанавливаются границы и рассчитывается площадь земельного участка. Второй этап — это проведение кадастрового учета. Третий — расчет долей кадастровой стоимости земельного участка. Доли у нас рассчитаны сейчас на 1 135 жилых домов. По этим домам планомерно передаем сведения в налоговую службу. Мы планируем завершить весь объем работ в этом году. Налоговые органы проверяют сведения на наличие всех необходимых данных. Я думаю, что в 2010 году налог платить уже будем.

— Гражданским кодексом установлено общее правило, что право на недвижимое имущество возникает с момента регистрации, но в отношении земельного участка многоквартирного дома сделано исключение. В законе о введении в действие Жилищного кодекса сказано, что с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет возникает право общедолевой собственности. То есть без государственной регистрации. Однако некоторые граждане желают получить и документы. У нас в управлении с 2007 года зарегистрировано 122 земельных участка как общее имущество многоквартирного дома.

Относительно порядка регистрации. Поскольку общее имущество многоквартирного дома не отчуждается самостоятельно, а переходит вместе с правом на квартиру, мы не выдаем документ о регистрации общего имущества. Эта запись включается в свидетельство о праве гражданина на квартиру. Поэтому, если у гражданина зарегистрировано право собственности на квартиру в БТИ, то ему надо сначала получить свидетельство в регистрационной службе на квартиру, а затем на общее имущество. И когда гражданин оформит земельный участок, он может получить повторное свидетельство, в котором мы укажем, какая квартира и какая доля общего имущества ему принадлежит.

— Инструкцией о порядке внесения записей в реестр об общем имуществе предусмотрено, что могут обращаться сами собственники, лица, которые имеют нотариально зарегистрированную доверенность и, как исключение из общего правила, председатели ТСЖ либо члены ТСЖ, которые уполномочены на то решением общего собрания.

Какие документы необходимы? Во-первых, документ о формировании земельного участка администрации города Красноярска. То есть либо решение о проекте границ (если такое решение принималось до ноября 2008 года), либо схема размещения земельного участка на кадастровом плане территорий. Второй документ — это кадастровый паспорт земельного участка. В сущности, основную нагрузку по регистрации несет первый обратившийся. Он представляет указанные документы, и гражданам, которые обращаются впоследствии, уже не надо этого делать. От них потребуется просто заявление и квитанция об уплате госпошлины, которая составляет 50 рублей.

— Если земельным участком хотят каким-то образом распорядиться — обременить его арендой или сервитутом, регистрация участка обязательна, потому что мы можем зарегистрировать обременение, только если зарегистрирован участок.

— Мы на себе уже ощутили прелесть этих новаций. Население разделилось. Многие говорят: зачем нам это надо? Я сорок лет ходил по этому двору, ни за что не платил, а теперь мне вдруг придет извещение, да еще не только за этот год, но и за два предыдущих. Возмущаются люди преимущественно пожилого возраста.

Другой вопрос: а какой же двор, какая территория досталась жителям этого многоквартирного дома? Где-то мы успели благоустроить дворы (а вы знаете, что мы благоустраиваем только за деньги жителей). Существовали программы городского бюджета. К сожалению, в этом году все они, в связи с бюджетными трудностями, свернуты, и жители остались со своими дворами тет-а-тет. И получается: я прожил в этом дворе всю свою сознательную жизнь, мне пришли и сказали, что я собственник и должен платить налог, а я вижу, что, кроме большой лужи и отсутствия асфальта, здесь ничего нет. Помимо всего этого я, как собственник, буду благоустраивать территорию. Мне кажется это не совсем справедливым по отношению к жителям. Помимо изыскания налога надо совместно изыскивать средства и приводить дворы в надлежащий вид. Мы все знаем, что налоги пополняют казну, значит, казна должна направить их на улучшение жизни горожан. В том числе на нормальные территории.

— Земельный налог стопроцентно зачисляется в бюджет города. И я думаю, что и использоваться эти деньги будут на благоустройство города в целом, в том числе и на дворы.

— Не вышло бы так, что жители, платя налог, получат красивые газоны за пределами придомовых территорий. А дворы в порядок на эти деньги проводить не будут.

— Город всегда уделял внимание дворам, целевым образом используя средства на их благоустройство. Примером может служить и конкурс на лучший двор.

— На практике в городе нет таких больших дворов. Есть соответствующие СНиПы, нормы, и у нас нет участков, которые превышали бы нормативы.

— Здесь самое главное, чтобы жители поняли: им надо и лишнего не взять, и свое не отдать. Чтобы завтра не возникла ситуация, что во дворе кто-то начнет точечную застройку. Собственность на землю дает гарантию, что этого не случится.

Кстати, есть ТСЖ, которые землю давно уже освоили. У меня дети живут в одном из таких, так там три кольца ограждения и четыре или пять шлагбаумов. И чтобы подобраться к своему дому, надо объезжать полгорода. Пытался разобраться через прокуратуру, пришел ответ: все законно!

— Мы противники ограждений и шлагбаумов, ограничивающих въезд во дворы. Большинство домов у нас прошли через проекты согласования границ, утвержденные распорядительным актом. И в этом акте прописывали, что нельзя ограждать земельный участок, во всяком случае, без согласования с управлением архитектуры. То же самое по шлагбаумам. Ведь как в этом случае проехать пожарной машине или машине “скорой помощи”?

— Не мы поднимаем эту тему, а жители. Скажите, что мне делать, если у меня во дворе ритуальные услуги гробы грузят? Или восемь дверей, и все используются для приема товаров? Я должен сделать место для прогулок, а не товарный склад.

— Однозначно, для жителей это должно быть выгодно. Мы уже знаем свои дворы, теперь мы четко и ясно представляем, где дворник должен подметать, кто и где должен асфальтировать дороги и вывозить мусор. Мы знаем, за какую часть территории отвечает районная администрация и должна содержать ее за счет бюджетных средств, и за какую часть — жители…

По ряду домов будет очень заметная выгода для населения, особенно в Центральном районе, где много бизнес-структур. Если на первом этаже многоквартирного дома арендуют площади шесть или семь компаний, значит, они пользуются сегодня территорией жителей. Значит, им либо нельзя пользоваться двором, либо можно, но за хорошие деньги, которые пойдут на благоустройство, ремонт дома, и т.д.

— По тем павильонам, рекламным носителям, возможно, автостоянкам, которые сейчас расположены в границах дворов, мы проводили совещания с заместителями глав районов, и до них было доведено, что эти объекты необходимо перенести на земли общего пользования. Потому что город уже не может распоряжаться данной землей. Но таких павильонов немного. Примерно семь процентов от общего количества.

Если же сами жители захотят разместить в своих дворах какие-либо объекты (например, автостоянку для личного транспорта жителей или коммерческий павильон), то они могут это сделать, но при соблюдении установленного порядка.

А вообще, я считаю, что проблема несколько преувеличена. Помните, как много споров и разговоров было у нас по поводу того, кто будет управлять многоквартирными жилыми домами? И как-то спокойно, тихо, заочно в основном, все проголосовали за управляющие компании. Хотя есть три формы: управляющая компания, ТСЖ и самоуправление жильцов. Но примеров самоуправления у нас, в Красноярске, к сожалению, нет. Примерно то же я прогнозирую и по земельным участкам. Эта собственность давно у нас есть, мы ей пользуемся. Сегодня она просто оформляется в цивилизованной форме. Это нормально. Это наша жизнь.