Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве

Снижение ипотечной ставки на новостройки в последние несколько месяцев сильно оживило строительный рынок. Красноярцы активно вкладывают свои накопления в покупку жилья. Однако заключение договора долевого участия в строительстве — дело рискованное, и покупателям следует быть осмотрительными. Сегодня “Городские новости” дают советы — как не оказаться и без денег, и без квартиры, покупая квартиру в долевом.

Репутация застройщика

В 2018 году в России вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве. Приняты новые правила, которые устанавливают высокие требования и существенные ограничения деятельности застройщика. Так, у компании должен быть определённый размер собственных средств, запрет на осуществление иной, кроме строительства, деятельности. Есть ряд требований к руководству и учредителям застройщика. Теперь привлечь деньги участников долевого строительства компании могут только при условии размещения средств на счетах эскроу (деньги замораживаются в банке до полной сдачи дома). Это дополнительная мера защиты прав граждан — участников долевого строительства и обеспечения обязательств застройщика.

При выборе новостройки первое, на что обращают внимание покупатели, — это расположение дома, наличие социальной и транспортной инфраструктуры. Но, как уверяют в краевой Службе строительного надзора и контроля, параллельно стоит внимательно отнестись к документам и исследовать репутацию застройщика. Необходимо проверить опыт работы компании на рынке, соответствие организационно-правовой формы организации требованиям законодательства о долевом строительстве, состав учредителей, количество завершённых объектов. Также следует уточнить, сколько домов возводит застройщик на момент покупки. Оценить финансовое положение организации можно по размеру уставного капитала и результатам хозяйственной деятельности на последнюю отчётную дату. Такая информация обычно доступна на официальных сайтах компаний.

Из документов на конкретный объект у застройщика должны быть разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок, заключение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края о соответствии компании и проектной декларации требованиям закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”.

Читаем внимательно

После того как застройщик, дом и квартира выбраны, покупателю предстоит подписание договора. Этот документ нужно хорошенько изучить, лучше всего с привлечением юриста. В стройнадзоре говорят, что внимание нужно обратить на следующие моменты. Обязательными условиями договора являются определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок его передачи покупателю. При этом дата, указанная в договоре, является единственным юридически значимым сроком для применения правовых последствий в том случае, если застройщик не сдаст дом вовремя. В список обязательных условий договора входят также цена, сроки и порядок её уплаты и гарантийный срок на объект долевого строительства. Деньги дольщика должны быть размещены на счетах эскроу, а часть из них застройщик должен направить в виде взноса в компенсационный фонд.

Договор между застройщиком и покупателем заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Брать деньги с дольщика в счёт покупки — полностью или частично — до государственной регистрации договора застройщику запрещено. За это компании грозит административная ответственность и даже уголовное наказание. Договоры беспроцентного займа от застройщика, предварительные договоры без регистрации в регпалате сейчас вне закона, и заключать их не следует. Важно также знать, что привлекать деньги дольщиков компании вправе только в безналичной форме.

Уступите долевое

Специалисты стройнадзора говорят, что наиболее прозрачными являются сделки между дольщиками и застройщиками, но есть и большой рынок переуступки прав требования на такие квартиры. Как правило, их реализуют подрядчики застройщика. Покупая недвижимость у таких посредников, нужно помнить, что переуступка допускается только после уплаты участником долевого строительства, который продаёт свои права на ещё не построенную квартиру, цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

В Стройнадзоре рекомендуют покупателям уступки права требования затребовать у продавца документальное подтверждение в том, что цена договора участия в долевом строительстве полностью оплачена. Такими документами являются справка о полной оплате цены договора участия в долевом строительстве, которую выдаёт застройщик, и платёжный документ (квитанция об оплате, акт взаимозачёта, соглашение о зачёте встречных однородных требований и тому подобное). Если у участника долевого строительства остался долг перед застройщиком, порядок его погашения новым покупателем необходимо отдельно описать в договоре.

Заключение договора уступки допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами акта или иного документа о передаче готовой квартиры новому собственнику. Уступка права требования также подлежит обязательной государственной регистрации.

При покупке недостроенной квартиры через посредника необходимо знать, что цена уступки не является оплатой договора участия в долевом строительстве. То есть при расторжении договора с застройщиком покупатель сможет потребовать возврата денег и неустойки исходя из цены договора участия в долевом строительстве, а не из цены договора уступки.

Если строительство задерживается

Случаи, когда застройщик не успевает сдать дом в установленные в договоре сроки, не редкость. Дольщик должен знать: если компании нужно дополнительное время на возведение дома, она (компания) должна уведомить об этом клиента не позднее чем за два месяца до истечения указанной в договоре даты передачи готовой квартиры. В стройнадзоре говорят, что на практике между застройщиком и участником долевого строительства подписывается дополнительное соглашение о переносе срока, которое подлежит государственной регистрации. Однако покупатель вправе отказаться от нового соглашения. И в любом случае за просрочку участнику долевого строительства полагается выплата неустойки.

По закону застройщик обязан раскрывать всю существенную информацию о себе и своих объектах в единой информационной системе жилищного строительства в интернете на сайте наш.дом.рф. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан предоставить ему для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Кстати, ответственные застройщики предоставляют покупателям даже поэтажные планы, в которых можно увидеть чёткий метраж квартир. Это очень удобно — ведь можно заранее рассчитать, сколько материалов потребуется на ремонт.

В Стройнадзоре считают, что необоснованно заниженная цена за квадратный метр объекта долевого строительства — очень плохой признак. Если при этом объект находится в стадии низкой строительной готовности, сделку можно отнести к категории высокого риска.