В России вступил в силу закон о реновации: разбираемся во всех нюансах с юристами

В России вступил в силу закон № 494-ФЗ, который ещё на уровне обсуждения назвали “Законом о всероссийской реновации”. Сейчас нормативная база для реализации этого закона в регионе разрабатывается в краевом правительстве, ожидается, что она будет готова к осени. "Городские новости" уже кратко рассказывали об основных положениях закона, но обещали вернуться к этой теме вместе с юристами общественного движения “Народный контроль в ЖКХ” (НКЖКХ). Специалисты разобрали документ по полочкам, хотим поделиться их комментариями.

Закон объёмный, говорят в НКЖКХ, официально опубликованная редакция состоит из 19 статей и вносит изменения в 17 федеральных законов и кодексов.

— Мы его изучили с экспертами и готовы дать ответы на наиболее важные вопросы, — объясняет член координационного совета общественного движения Дмитрий Иванов.

Вопрос 1: В чём суть новаций?

Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы понятие комплексного развития территорий. Оно заменяет собой ранее использовавшиеся “развитие застроенных территорий”, “комплексное освоение территорий”, “освоение территории в целях строительства стандартного жилья” и другие, ранее описанные в отменённой теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указано, что комплексное развитие проводится, чтобы сделать территории более благоустроенными, развитыми, эффективными, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования.

В законе активно используется опыт московской реновации, когда на выбранных властями участках сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома. Впрочем, согласно закону после сноса ветхих домов, на территории могут, например, построить парк.

Вопрос 2: Какие виды комплексного развития территории предлагают законодатели?

Согласно части 1 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ есть четыре вида комплексного развития территории, они зависят от того, что находится на территории:

— комплексное развитие территорий жилой застройки;

— комплексное развитие территорий нежилой застройки;

— комплексное развитие незастроенной территории;

— комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

В этом материале мы разберём лишь первый вид.

Вопрос 3: Кто решает, какие территории будут “комплексно развиты”?

В зависимости от того, какие территории попадают в проект комплексного развития территорий, решение принимают правительство РФ, высший орган исполнительной власти субъекта РФ, глава местной администрации.

Вопрос 4: Как принимается решение о комплексном развитии территорий?

Требования к порядку принятия решения о комплексном развитии территории прописаны в статье 66 Градостроительного кодекса РФ. А сам порядок должен быть установлен на уровне региона. Процедура принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки выглядит так:

— подготовка проекта решения и его согласование, опубликование проекта решения;

— проведение общих собраний в многоквартирных домах, не признанных аварийными, но включённых в проект решения (предельный срок проведения таких собраний — не менее месяца);

— принятие решения и его опубликование;

— проведение торгов (не обязательный пункт);

— подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки;

— определение этапов реализации решения, с указанием очерёдности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включённых в это решение;

— непосредственно проектирование, снос и строительство на комплексно развиваемой территории.

Вопрос 5: Должны ли быть проведены общественные слушания?

Если для реализации намеченных планов необходимо внести изменения в генплан, проекты планировки, в правила землепользования и застройки, то проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. При этом допускается одновременное проведение обсуждений и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий.

Вопрос 6: Почему проведение торгов не всегда обязательно?

По замыслу законодателей, комплексное развитие территории может производить как стороннее юридическое лицо, так и непосредственно администрация района, или органы власти субъекта РФ, или даже непосредственно Российская Федерация. И в этом случае торги не проводятся.

Вопрос 7: Какие многоквартирные дома могут попасть в проект комплексного развития территории жилой застройки?

Комплексное развитие территории жилой застройки может пройти на участке, где расположены:

— многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

— многоквартирные дома, которые не признаны аварийными, но в то же время находятся в плохом состоянии (крыши, стены и фундамент имеют большой физический износ; стоимость капремонта в них превышает предельное значение, установленное властями региона; в зданиях отсутствуют централизованные системы отопления, водоснабжения, канализации).

Вопрос 8: Если мой дом попадёт в проект комплексного развития территории жилой застройки, что будет с моей квартирой?

Если дом не признан аварийным, то можно провести собрание собственников и принять решение об исключении его из проекта. Если здание всё-таки попало в проект, то можно получить либо деньги, либо другое жилье. Выплачиваемая сумма определяется с учётом рыночной стоимости квартиры, общего имущества в МКД, земельного участка под многоквартирным домом, затрат на переезд и оформление нового жилья. Конкретный размер компенсации определяется на день, предшествующий дате принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Если в изымаемой квартире или комнате проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения не допускается и он может только получить другое жилье.

Власти региона могут издать свой нормативный акт, согласно которому и собственники, и наниматели изымаемых квартир могут получить право на получение равнозначной квартиры, имеющей то же количество комнат и такую же или большую площадь, а также соответствующей стандартам, установленным властями региона и расположенной в том же поселении или городе.

Если ваша квартира не в собственности, а в соцнайме, вы всё равно имеете право принять участие в собрании собственников по вопросу исключения дома из проекта комплексного развития. Если дом попадёт под комплексное развитие, то взамен освобождаемой квартиры предоставляется другая, также по соцнайму. Площадь и количество комнат в ней должно быть не меньше, чем в старой, а по письменному заявлению новая квартира может быть предоставлена в собственность.

К слову, недвижимость, попавшая в решение о комплексном развитии территории, не обязательно должна быть снесена, а она может быть реконструирована. Например, многоквартирный дом может быть надстроен, в нём заменены все инженерные сети и изменены планировки.

Вопрос 9: Чего ждать собственникам частных домов?

В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты земельные участки с расположенными на них одно- и двухэтажными жилыми объектами на одного или нескольких хозяев, а также садовыми домами. Правда, здесь есть исключение — земельные участки с постройками, которые признаны аварийными или имеют высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения. То есть если посреди “частного сектора” стоит дряхлый многоквартирный дом, он вместе с окружающими его постройками может попасть в решение о комплексном развитии территории.

Если изымаемый частный дом оформлен как жилой, то у его собственника есть право не только на получение возмещения, но и право на получение равнозначного жилого помещения, как у владельцев квартир.

Внимание

Полный комментарий к закону № 494-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий” можно изучить на сайте nkgkh.ru.

Автор: Анна Артман