УК Красноярска отказалась обслуживать дом, но оказалась должна ресурсоснабжающей организации

Настоящая судебная драма развернулась в Красноярске из-за одного старого общежития и 16-тысячной задолженности. Несколько лет УК, которая управляла многоэтажкой, пыталась доказать в судах, что не обязана нести за этот небольшой долг никакой ответственности. А в нынешнем январе компания, не найдя поддержки в арбитраже, решила идти в Конституционный суд и… опротестовать некоторые положения российского Жилищного кодекса. В УК считают, что нужно менять законодательство, потому что в нём есть статьи, нарушающие права этой организации на свободную экономическую деятельность. «Городские новости» решили разобраться в этой истории.

Восемь месяцев без присмотра

Учитывая то, насколько непростая ситуация сложилась в доме, о котором мы рассказываем, редакция пока решила не раскрывать его адрес, а также название управляющей компании. При этом мы уверены, что подобные события могут произойти в любом районе города, где есть старый жилфонд.

История началась в 2017 году, когда небольшая красноярская УК взяла в управление старый многоквартирный дом на окраине города — бывшее заводское общежитие. Договор с собственниками был краткосрочным, и к концу 2018-го организация решила его не продлевать, оценив уровень платёжеспособности жителей. 1 января краевой стройнадзор исключил дом из реестра лицензии компании, соответственно, она перестала направлять квитанции на оплату каких бы то ни было услуг.

На то, чтобы найти замену этой УК, у собственников и муниципалитета ушло почти восемь месяцев. Сначала орган местного самоуправления объявил конкурс по выбору новой компании, но это мероприятие не состоялось, так как никто не захотел работать в бывшем общежитии. Только в мае жильцы провели общее собрание и решили создавать ТСЖ, зарегистрировать которое удалось лишь к августу. Получилось, что несколько месяцев многоэтажку никто не обслуживал.

Зависит от ситуации

Как отмечают в краевом стройнадзоре, в таких ситуациях, когда на многоквартирном доме (МКД) нет ни УК, ни ТСЖ, ресурсоснабжающие организации должны направлять квитанции за услуги напрямую жителям. Однако одна из городских РСО выставила финансовые претензии за ресурсы, использованные на содержание общего имущества с января по август 2019 года, управляющей компании и взыскала средства через суд. Хотя сумма требований была невелика — около 16 тысяч рублей, — УК решила оспаривать решение. Жилищники дошли до финальной инстанции — Третьего арбитражного апелляционного суда, но проиграли.

Суды согласились: злополучного дома в реестре УК в январе уже не было. Но вместе с тем учли довод РСО, что отказавшаяся управлять многоэтажкой компания должна была оказывать весь спектр услуг по обслуживанию дома до тех пор, пока ей не найдётся замена. Подкреплялась данная позиция соответствующими положениями законодательства, описанными в части 10 статьи 162 и в части 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ.

УК же упирала на то, что данные положения не распространяются на их ситуацию. Продолжать обслуживание здания должны компании, у которых дома забрали за нарушения лицензионных требований или вовсе отозвали разрешения на работу в сфере управления жильём. А если действие договора прекратилось по желанию одной из сторон, это правило уже не действует. В качестве аргументов автор жалобы в Конституционный суд приводит разъяснения, данные Министерством строительства и ЖКХ РФ в письмах № 241-АТ/04 и 8514-ОГ/04 от 2017 и 2019 годов. Кроме того, в обращении УК опирается на решение Верховного суда РФ № АКПИ19-474. Эта инстанция в 2019-м разбиралась в схожей ситуации: одной из управляющих компаний Ульяновской области отказали в исключении дома из лицензии, пока собственники не найдут ей замену. Тогда Верховный суд решил, что договор управления может основываться только на свободном волеизъявлении жителей и УК.

Важные моменты

В красноярском стройнадзоре в принципе согласны с позицией управляющей компании. Там отмечают, что у неё было полное право не обслуживать дом. В организации уточнили, что, кроме перечисленных выше документов, в данной ситуации стоит принять в расчёт также решение, представленное в обзоре судебной практики Верховного суда № 3 от 10 ноября 2021 года. В нём говорится, что если сведения о МКД исключены из реестра компании в связи с прекращением действия договора, то УК нельзя понудить к исполнению обязанности по управлению таким домом.

Однако, отмечают представители отрасли, до того, как вышли разъяснения Минстроя и решения высшего судебного органа, судебная практика в стране складывалась не в пользу управляющих компаний. Их действительно обязывали оказывать услуги многоэтажкам, исключённым из реестра лицензии, независимо от оснований, по которым дорожки УК и собственников разошлись.

Сейчас ситуация изменилась: суды при принятии решений учитывают обстоятельства завершения отношений. Но в законодательстве по-прежнему остаются неурегулированными некоторые важные моменты. Например, в случае с домом из этой публикации уведомление о том, что многоэтажка остаётся без УК, было направлено в муниципалитет 28 декабря, из реестра лицензий её исключили 1 января. Реально ли найти ушедшей УК смену за два дня, если только на проведение собрания собственников требуется несколько недель?

Руководитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков считает справедливым, что жилищников обязывают заниматься домом даже после исключения его из лицензии.

— УК ни при каких обстоятельствах не должна была бросать многоэтажку до тех пор, пока собственники не решат её дальнейшую судьбу, — уверен Роман Владимирович. — Если так будут поступать все управляющие компании, получится хаос. Что касается прав и обязанностей сторон, то условия прекращения отношений прописываются в договоре управления. Обычно та сторона, которая хочет отказаться от продления контракта, уведомляет об этом контрагента за шесть месяцев. А в какой момент собственники и муниципалитет узнали о том, что УК решила разорвать отношения?

Платёжная дисциплина

Но вернёмся к жалобе красноярских жилищников в Конституционный суд. В этом документе прямо не говорится, почему организация решила отказать многоэтажке в обслуживании. Но авторы обращения отмечают, что, как правило, компании вынуждены прекращать договорные отношения из-за большой задолженности жителей по квартплате. Причём взыскать такие долги практически невозможно, так как у многих граждан отсутствуют официальные источники доходов. А вот ресурсоснабжающие организации вовсю пользуются своим правом высуживать у управляющих компаний задолженность по оплате ресурсов, потраченных на содержание общего имущества. Получается, что УК приходится работать себе в убыток.

Каким был долг собственников перед управляющей компанией, выяснить не удалось. Но тот факт, что в доме сформировалась серьёзная проблема с платёжной дисциплиной, «Городским новостям» подтвердил председатель ТСЖ, созданного в многоэтажке в 2019 году. По его словам, задолженность собственников перед товариществом на сегодня составляет более полутора миллионов рублей. Кроме того, до 85 процентов помещений в бывшем общежитии сдаётся в аренду, и владельцам этой недвижимости не очень интересно, кто и как управляет многоэтажкой.

Почти все члены правления, которые хотели хоть как-то участвовать в управлении домом на момент регистрации ТСЖ, отсюда уже съехали. И председатель сейчас остался практически один на один с проблемами ветшающей многоэтажки. Впрочем, скоро полномочия руководителя правления истекают, и он не планирует их продлевать. Вот только никто не хочет браться за эту работу.

Председатель ТСЖ уже написал обращение в районную администрацию с просьбой подыскать многоэтажке управляющую компанию. Но найдутся ли желающие обслуживать дом с такой репутацией?

Акцент

В жалобе в Конституционный суд управляющая компания просит признать, что часть 10 статьи 162 и часть 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ не соответствуют положениям Конституции РФ. Суд принял обращение к рассмотрению.