Перспективы строительного рынка Красноярска: сдержанный, но обоснованный оптимизм

Все мы помним ажиотаж, который разгорелся на российском рынке недвижимости после введения экономических санкций против нашей страны. Квартиры — новые и старые, плохие и хорошие — расходились как горячие пирожки. Красноярские строители говорят, что в офисах продаж люди в очередях на улице стояли. Сейчас, когда эта мутная волна схлынула, есть возможность спокойно оценить ситуацию в строительной отрасли в целом. Для этого мы пригласили в редакцию “Городских новостей” на наш очередной круглый стол представителей правительства края и администрации города, крупных стройкомпаний и банков, поставщиков материалов и агентств недвижимости.

Не было счастья...

Татьяна Василовская, заместитель министра строительства Красноярского края, считает, что работа по преодолению экономических последствий пандемии коронавируса в течение последних двух лет стала хорошим опытом для всех уровней нашей власти — федеральной, региональной, муниципальной.

— Благодаря принятым антикризисным мерам мы в прошлом году ввели в регионе 1,346 миллиона квадратных метров жилья — больше, чем планировалось, — утверждает Татьяна Александровна. — Такая же ситуация сложилась по всей стране. В правительстве России утверждают, что таких объёмов строительства жилья у нас не было с советских времён.

Именно поэтому жёсткое давление коллективного Запада не вызвало паники.

— Изменения в законы, постановления правительства РФ, иные решения о дополнительных мерах поддержки отечественной экономики сейчас вылетают как пирожки, — рассказывает замминистра. — Буквально сегодня мы получили документы о продлении разрешений на строительство и упрощении ряда процедур в градостроительной деятельности.

Так что краевые власти довольно оптимистично оценивают перспективы нашего строительного рынка — по крайней мере, на ближайшее время. “Все планы на 2022 год край выполнит, — уверена Татьяна Василовская. — Более того, мы полагаем, что по вводу жилья показатели у нас будут заметно лучше. По последним расчётам, получается 1,42 миллиона квадратных метров. Все строящиеся в крае социальные объекты также получили необходимое финансирование”.

Замминистра особо отметила, что краевые власти учли в своих планах продолжающийся рост цен на строительные материалы. “Подрядчики и застройщики в настоящее время могут потребовать увеличения стоимости государственного контракта в пределах 30 процентов. Естественно, после экспертной оценки”, — подчеркнула Татьяна Александровна.

Можно ещё один город построить

Половина всех строящихся в нашем регионе объектов — жилых домов, школ, детских садов, больниц и поликлиник — приходится на Красноярск.

— Никакого секвестра не будет, — заявил заместитель главы города Олег Животов. — Мы подтверждаем все взятые на себя обязательства по строительству, реконструкции и проектированию социальных учреждений.

По его словам, все необходимые механизмы по пересмотру стоимости и сроков муниципальных контрактов, других аспектов процесса строительства уже разработаны и активно используются.

— Что касается жилищного рынка... Здесь мы стараемся как минимум не мешать, а как максимум — снять все бюрократические барьеры, — уточнил Олег Николаевич. — Речь о всевозможных разрешениях, согласованиях... Сейчас мы заканчиваем большую работу по корректировке Генерального плана Красноярска. После утверждения этого документа будут сняты все ограничения по инвестиционному развитию города. Мы пошли на глобальное укрупнение функциональных зон — в нашем Генплане их останется всего шесть. Остальные вопросы можно оперативно решать на основе установленных правил землепользования и застройки, — пояснил заместитель мэра.

Также городские власти совместно с правительством края и Минстроем России прилагают большие усилия для запуска новых проектов по комплексному развитию застроенных территорий. “По оценке специалистов, больше 40 процентов территории Красноярска в настоящее время используется неэффективно, — сообщил Олег Животов. — Это бывшие промплощадки, земельные участки, развитие которых ограничено различными документами территориального планирования или не обеспечено инженерными сетями, транспортными маршрутами. Фактически мы в рамках существующих границ Красноярска можем построить ещё один такой же город — и по количеству объектов, и по численности населения”.

По словам Олега Животова, городские власти рассчитывают утвердить новый Генеральный план Красноярска до конца 2022 года.

Создали хороший задел

Краевые и городские власти пока всё делают правильно, — уверен Евгений Ковальский, заместитель гендиректора строительной группы СМ.СИТИ (Красноярск).

— В нашей отрасли за два пандемийных года мы получили стабильное финансовое положение. На строительный рынок пришли деньги, которые люди раньше тратили на зарубежный отдых, покупку автомобилей и дорогих вещей... За счёт этих средств мы смогли не только сохранить объёмы ввода жилья, но и сформировать равновесную (справедливую для всех участников рынка. — Прим. автора.) цену квадратного метра.

Кроме того, из-за неопределённой ситуации на финансовом рынке многие люди, которые хотели купить квартиру летом или осенью, решили сделать это пораньше — уже весной. По мнению Евгения Олеговича, свою роль в стабилизации ситуации в строительной отрасли сыграли и банки.

— Во-первых, они держали старые процентные ставки до 30 марта, и за счёт этого многие люди успели оформить жилищные кредиты, — рассказал заместитель гендиректора СМ.СИТИ. — С учётом инфляции получалось, что государство тебе ещё немного доплатило за эту сделку. Во-вторых, нынешние средние 12 процентов годовых по ипотеке — это ставка, по которой мы жили каких-то два-три года тому назад. У нас уже есть люди, оформляющие сделки на таких условиях.

Таким образом, к началу экономических санкций Запада многие наши строительные компании с финансовой точки зрения имели запас. Важно, что эти средства пошли в дело. По расчётам наших экспертов, многие строительные компании Красноярска в настоящее время уже выполняют свои планы за август. “Нет никаких сомнений, что задание по вводу жилья мы выполним в полном объеме”, — уверен Евгений Ковальский.

При этом сами западные санкции на состоянии сибирских строительных компаний практически не сказались.

— Материалы у нас фактически все отечественные, — рассуждает заместитель гендиректора строительной группы. — Запчасти для машин и механизмов того же корейского бульдозера, думаю, за следующие два-три месяца мы сможем достать. Так что санкции для нас вылились всего лишь в лавинообразный рост продаж в феврале-марте — тогда мы продали в три раза больше, чем обычно.

Тем не менее в этом году застройщики Красноярска запустили чуть меньше новых объектов. “Зато мы точно знаем, что эти дома мы достроим”, — заверил нас Евгений Олегович.

Деньги есть

Банкиры тоже не сомневаются в финансовой устойчивости наших строительных компаний.

— За последний год в отрасли действительно создан большой запас, — сообщил Василий Васьков, заместитель управляющего банком “Открытие” в Красноярском крае. — У нас в банке средств на эскроу-счетах на 30 процентов больше общей суммы кредитов, выданных строительным компаниям. Проще говоря, они могут ещё три-четыре месяца работать без новых продаж.

Финансисты считают новую, более высокую процентную ставку по ипотеке обоснованной. “По этой ставке будут брать квартиры те, кому жильё действительно необходимо. Держать её и дальше такой низкой было опасно. Рынок недвижимости и так слегка перегрет”, — уверен один из руководителей регионального отделения банка “Открытие”.

Василий Васьков отметил, что подавляющее большинство красноярцев, взявших жилищный кредит, справятся с этой нагрузкой, и угрозы массового банкротства жителей нашего города нет.

— Не секрет, что Красноярский край по уровню доходов населения находится на первом месте в Сибири, — считает Василий Васильевич. — Кроме того, у нас низкий уровень безработицы. Как показала практика, в годы пандемии банки довольно быстро разработали различные программы реструктуризации долгов и в случае возникновения объективных трудностей готовы предоставить рассрочку по платежам. Мы — не ломбард, и квартиры нам не нужны.

Ещё одна точка роста

Игорь Брюханов, владелец компании “Олимп”, специализирующейся на поставках стройматериалов, считает, что в Красноярском крае недооценивают перспективы развития частного домостроения.

— Количество бед, с которыми сталкивается владелец строящегося коттеджа, просто неисчислимо, — рассказал Игорь Константинович. — Поэтому я могу ответственно сказать: рынка частного домостроения в регионе нет. Сейчас в крае растут объёмы ввода малоэтажного жилья, но это видимость. Рост идёт за счёт оформления документов на ранее построенные частные дома. Между тем это объёмный рынок, который может дать реальное увеличение объёма жилищного строительства.

По мнению Игоря Брюханова, региональные и муниципальные власти могли бы решить эту задачу с помощью комплекса мер: в первую очередь необходимо выделить земельные участки для массового малоэтажного строительства с доступом к инженерным коммуникациям (электроэнергия, водоснабжение, канализация).

Без контроля нельзя

Геннадий Савельев, заместитель руководителя службы стройнадзора и жилищного контроля Красноярского края, сообщил, что в начале года система контроля строительной отрасли в нашей стране поменялась кардинально, и это действительно может стать дополнительным стимулом для развития территорий.

— Вдвое сократились сроки проверок, заключение о соответствии теперь нужно давать фактически мгновенно — все административные процедуры жёстко регламентированы, — рассказал представитель стройнадзора. — Сейчас вообще все проверки отменены и основной упор делается на профилактику. Хорошо, что 98 процентов застройщиков в нашем крае люди ответственные, и они будут заранее, ещё до ввода своего объекта, приглашать наших специалистов, чтобы заблаговременно оценить его состояние.

“Однако в целом мы прогнозируем некоторое ухудшение потребительских свойств строящегося жилья, — уточнил Геннадий Юрьевич. — Это не значит, что там будут кривые стены, но с финишной отделкой могут быть проблемы”.

Вернёмся на круги своя

Сейчас в офисах продаж строительных компаний, банков и агентств недвижимости пустовато. Каждый клиент снова на вес золота. Однако Виктор Мишуров, директор риелторской компании “Этажи”, считает, что уже в середине лета продажи на региональном рынке снова пойдут вверх.

— Как показывает наш опыт предыдущих кризисов, наметившееся падение долго не продлится, — считает Виктор Александрович. — Если в мае ожидается заметное снижение продаж, то в июне-июле рынок недвижимости снова пойдёт в рост. Думаю, что уже в четвёртом квартале 2022 года мы увидим если не новые рекорды, то приблизимся к прежним показателям.

Участники круглого стола уверены, что большая часть строительных компаний нашего края справится с тяготами и лишениями санкционного периода. “Поправку на разгильдяйство никто не отменял, но уверен — с рынка уйдут единицы, — считает Олег Животов. — Причём мне кажется, что основные проблемы будут не с финансово-хозяйственной деятельностью, а с дефицитом площадок под новые объекты и стоимостью земли. Предыдущие два пандемийных года уже расчистили рынок от случайных людей”.

Василий Васьков полагает, что современная ситуация на рынке недвижимости и поддержка банков даёт строителям все возможности для эффективной работы.

— Даже если экономика проекта будет чуть хуже, то банк поможет её выровнять, и компания свою маржу всё равно получит, — уверен Василий Васильевич.

“Ставка, которую дают банки по кредитам в рамках проектного финансирования, составляет 15 процентов. Этого достаточно для нормальной работы и реализации хорошего проекта”, — согласился Евгений Ковальский.

Одна из сложнейших проблем строительного комплекса — нехватка кадров.

— Ситуация с кадрами у нас сейчас между плохо и очень плохо, — считает Евгений Ковальский. — В пандемию начался отток дешёвой рабочей силы. Так что в настоящее время основное увеличение себестоимости строительных работ приходится на зарплату. Процентов на 60–70 увеличились наши расходы по этой статье. Железо так не подорожало.

К сведению

Редакция “Городских новостей” регулярно проводит круглые столы по наиболее актуальным социально значимым проблемам. Как показала практика, результаты таких дискуссий интересны и нашим читателям, и непосредственным участникам встреч. Именно поэтому мы намерены и дальше проводить подобные мероприятия на своей площадке.

Встречи экспертов в редакции “Городских новостей” будут посвящены самым актуальным вопросам сегодняшней повестки. Мы продолжим обсуждать, как сложившаяся на международной арене ситуация отразится на работе ключевых отраслей нашего региона и на благополучии красноярцев.