Время собирать метры

Прежде всего речь идет о вопросе продления договоров аренды муниципального имущества. После принятия Федерального закона “О защите конкуренции” © 135-ФЗ от 26.06.06 предполагалось, что все помещения, принадлежащие муниципалитету, должны сдаваться в аренду на условиях конкурса или аукциона. Эти положения были закреплены Федеральным законом от 30.06.08 © 108-ФЗ. В результате возникла ситуация, когда департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска просто не мог продлевать договоры аренды, по которым истек срок. Это вызвало серьезное беспокойство у предпринимательского сообщества. К счастью, в конце прошлого года еще один закон, © 195-ФЗ от 08.11.08, разрешил коллизию. Согласно этому правовому акту, для определенных групп арендаторов, к которым были отнесены субъекты малого и среднего бизнеса, срок договора аренды может быть продлен до 1 июля 2010 года без конкурса и аукциона.

Как отметил заместитель начальника департамента муниципального имущества и земельных отношений Николай Троянов, со вступлением в силу 195-го федерального закона процесс продления договоров возобновился. На сегодня в краевом центре сдается в аренду 2 470 объектов муниципальной недвижимости. Из указанного количества арендаторов у 1 361 истек срок действия договоров. От арендаторов поступила 491 заявка на продление, из которых 232 на сегодня удовлетворены.

Департаментом ведется активная работа по перезаключению договоров. Однако далеко не все договоры продлеваются автоматически.

— Основных причин отказа несколько, — объяснил Николай Троянов. — Прежде всего следующие: арендатор, заявивший о продлении договора, не является субъектом малого и среднего предпринимательства, либо им не предоставлены документы, подтверждающие его статус как субъекта. Еще одна причина: использование площадей не в соответствии с условиями договора или сдача в субаренду. Будет отказано и в том случае, если арендатором были нарушены условия договора — без согласования с департаментом выполнены перепланировки или реконструкции помещений либо не проведены работы по вводу объектов после проведения реконструкции. Все случаи нарушений фиксируются при проведении плановых штатных проверок, и нарушитель теряет право на продление договора.

Кроме того, закон четко определил виды деятельности арендаторов, по которым они, даже являясь субъектами малого и среднего бизнеса, не имеют права на продление. К ним относятся кредитные и страховые организации, инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды, ломбарды, профессиональные участники рынка ценных бумаг; предприниматели, занимающиеся игорным бизнесом, осуществляющие производство и реализацию подакцизных товаров, добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных); участники соглашений о разделе продукции, а также нерезиденты РФ.

Как сообщил Николай Троянов, в связи с тем, что с 1 января 2009 года изменилась базовая ставка арендной платы, параллельно с перезаключением договоров аренды департамент заключает новые дополнительные соглашения о размере оплаты. Сегодня размер базовой ставки составляет 2 560 рублей за квадратный метр в год. Кроме базовой ставки, при расчете используются коэффициенты. Они учитывают местоположение, характеристику здания или помещения, а также вид деятельности арендатора.

Другим важнейшим направлением деятельности департамента является реализация положений Федерального закона © 159-ФЗ, гарантирующего преимущественное право выкупа добросовестным арендаторам, относящимся к категориям малого и среднего бизнеса и арендующим муниципальные помещения три года и более.

— В прошлом году департаментом была проведена очень большая работа, — рассказывает начальник отдела приватизации Арина Лопатина, — проревизирована база арендаторов, и из нее были выделены те, кто по ряду признаков попадает под действие федерального закона. Отделом контроля проведено 758 выездов на объекты недвижимого имущества с целью определения надлежащего использования этих помещений, выявления перепланировок, реконструкций,
субаренды. То есть нарушений, которые в будущем могли бы стать причиной отказа в выкупе по преимущественному праву. Были направлены уведомления об устранении выявленных нарушений. Те, кто выполнил предписания, начинают активно обращаться в департамент, выражая намерения реализовать свое преимущественное право. За последние три месяца 2008 года в департамент поступило более 280 таких обращений.

По словам Арины Лопатиной, для того чтобы положения закона заработали в полную силу, департаментом были разработаны и утверждены формы договоров купли-продажи, договоров залога, форма заявления, форма подтверждения, к какой категории относится арендатор, перечень документов, прилагаемых к заявлению. разработан и утвержден порядок рассмотрения заявлений на выкуп, сформирована комиссия. Сегодня любой арендатор может обратиться в отдел приватизации, получить исчерпывающую информацию по условиям реализации своего права.

Также определен порядок приватизации помещений по закону 159-ФЗ. После получения заявления арендатора департамент, как уполномоченный орган, обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Получив ее, департамент в течение 14 дней должен подготовить нормативно-правовой акт, в котором будет указан способ приватизации, стоимость объекта, то, что объект отчуждается с использованием преимущественного права, с указанием конкретного арендатора. После этого в течение 10 дней будет подготовлен проект договора купли-продажи и, если необходимо, проект договора залога, которые направляются арендатору. После получения этих документов в течение 30 дней последний должен дать ответ: выкупает он это помещение или отказывается от своего права. Во втором случае департамент принимает одно из решений: либо выставляет объект на торги, либо сохраняет в муниципальной собственности — для нужд города, либо, по федеральному закону © 209-ФЗ, объект передается в фонд поддержки малого и среднего предпринимательства.

В заявлении арендатор должен указать, будет ли он выкупать помещение, внося единовременную оплату, либо воспользуется правом рассрочки. Начальный взнос определен как 20 процентов стоимости объекта, которые он обязан внести в течение 10 дней после заключения договора купли-продажи. Обязательства по регистрации договора залога возлагаются на арендатора.

Немаловажный вопрос: что произойдет, если предприниматель в период действия рассрочки прекратит платежи?

— Если платежи прекращают поступать, — разъясняет Арина Лопатина, — то в течение месяца мы ожидаем следующий платеж. При этом начисляется пеня. Если по истечении месяца деньги так и не поступают, договор купли-продажи расторгается, 20 процентов остается в бюджете города, остальные денежные средства возвращаются, и арендатор утрачивает право на помещение. Поэтому тем, кто решил воспользоваться преимущественным правом выкупа, стоит хорошо взвесить свои возможности. Впрочем предприниматели подходят к этому вопросу достаточно осторожно.

— Мы предполагали, что с
1 января будет вал заявлений на приватизацию, — продолжает Арина Лопатина. — Однако этого не произошло. Предварительно люди выражают свою готовность, но все хотели бы вначале получить информацию о стоимости объектов. В ближайшее время пройдет конкурс на выбор организации оценщика. Однако в любом случае оценка заказывается после письменного заявления арендатора. Тем не менее когда определится оценочная организация, можно будет хотя бы запросить у нее анализ по Красноярску о средней рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, предназначенных для тех или иных целей. А пока люди приходят, спрашивают, интересуются, но этим все и ограничивается. Планируют ближе к апрелю-маю подавать заявления.

Другим направлением поддержки малого и среднего предпринимательства является создание фонда имущественной поддержки в соответствии с Федеральным законом © 209-ФЗ.

Как сообщила начальник отдела аренды департамента Вера Макарова, в этом направлении тоже сделано немало. Подготовлено постановление о порядке формирования, ведения, обязательного опубликования перечня муниципального имущества, необходимого для реализации мер поддержки предпринимательских структур. Этот фонд будет включать как существующие помещения, так и объекты нового строительства. Сформирован проект перечня помещений, сейчас он находится на согласовании и будет направлен для утверждения его главой города. Сюда включены объекты, на которые имеется вся техническая документация, зарегистрированы права собственности. В проекте, находящемся на согласовании, пока 24 объекта. Однако перечень будет дополняться и расширяться по мере работы с конкретными объектами.

Кто может претендовать на получение помощи из муниципального фонда?

— Это прежде всего субъекты малого и среднего бизнеса, которые занимаются инновационными и социально значимыми видами деятельности, — пояснил Николай Троянов. — При этом будет действовать конкурсный отбор. Речь в данном случае идет о конкурсе проектов. Начиная с
1 июля 2010 года, помещения фонда будут освобождаться и предоставляться в аренду только в соответствии с решением конкурсной комиссии.

Как отметил Николай Иванович, 1 июля 2010 года — знаковая дата, которая станет рубежом нескольких процессов. До этой даты арендаторы, имеющие преимущественное право на выкуп, должны либо реализовать его, либо отказаться. Этой же датой заканчиваются договоры аренды для субъектов малого и среднего предпринимательства. И начиная с этой даты, все помещения, не вошедшие в фонд поддержки, должны сдаваться или приватизироваться только на условиях конкурсов и аукционов.