__Как выбрать управляющую компанию из десятков тех, что работают в Красноярске? Как не прогадать и отдать предпочтение самой достойной, которая и работу качественно будет выполнять, и плату возьмёт умеренную? И чтобы офис УК находился недалеко от дома, а в самой компании были грамотные специалисты и на все руки мастера. Понятно, что ничего идеального в этом мире нет, но определить лучших среди жилищников всё же можно. __

Изучите рынок

«Городские новости» представляют рейтинг управляющих компаний Красноярска за август 2024 года. Его по заказу муниципального управления по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления выполнили специалисты некоммерческой организации «Институт развития ЖКХ».

В прошлый раз «Городские новости» публиковали подобный рейтинг в декабре 2023 года. На сайте издания он оказался одним из самых читаемых материалов месяца. Сколько наших подписчиков ознакомились с текстом в бумажной варианте, сложно сказать, но, уверены, что статья оказалась востребованной. Сделать такой вывод можно лишь потому, что жалобы на управляющие компании редакция получает постоянно и по телефону, и в письмах.

К сожалению, мы не можем разрешить все проблемы собственников квартир, связанные с отсутствием уборки в подъездах и дворах, с нежеланием специалистов УК чистить снег зимой, а летом стричь траву, чинить протекающую кровлю и промерзающие стены. Можем лишь обратить внимание читателей, что кардинально улучшить жизнь в многоэтажке в состоянии только сами владельцы недвижимости. Для этого необходимо изучить рынок жилищных услуг, найти подходящую компанию и рискнуть сменить старую на новую. Да, придётся рискнуть. Жизнь постоянно меняется: никто не гарантирует, что через год — два — пять новая УК не испортится и ей снова придётся искать замену.

Десятка лидеров

Если сравнивать недавний августовский рейтинг, выполненный по версии Института развития ЖКХ, с тем, что «Городские новости» публиковали в декабре минувшего года, то и там, и там в числе лидеров держатся компании «Холмсервис», «СибирьСервис», «Домотека», «Континент», «Суперстрой Красноярск» и «Фрегат». На несколько строчек удалось подняться и попасть в первую десятку УК «Новый город» и «Квартал». Управляющая организация «Радий» смогла преодолеть сразу четыре десятка пунктов в таблице — с сороковой строчки перешагнуть на первую. А УК «Покровские ворота» за восемь месяцев продвинулась в десятку лучших с 67-го места.

Что касается по-прежнему крупнейшей в Красноярске УК «ЖСК», то она несколько улучшила свои позиции, передвинувшись с 100-го места на 84-е, и это несмотря на потерю клиентов. В декабре 2023-го в её обслуживании было шесть миллионов 971 тысяча квадратных метров, а в августе этого года — пять миллионов 992 тысяча.

Результаты МУК «Красноярская», к сожалению, не столь хороши. Эта организация, в управлении которой на сегодня находится 850 тысяч квадратных метров жилья, с 86-й строчки рухнула на 156-ю.

В расчёте на квадратный метр

Как Институт развития ЖКХ формирует этот рейтинг? Об этом «Городским новостям» рассказал директор некоммерческой организации Роман Казаков.

— Мы учитываем 11 параметров по каждой управляющей компании, — говорит Роман Владимирович. — По ним вычисляется итоговый балл и, соответственно, место УК в списке.

По словам общественника, на положение компаний в рейтинге влияет множество факторов. Например, об устойчивости организации свидетельствуют показатели дебиторской и кредиторской задолженностей.

— Кредиторская задолженность говорит о том, насколько эффективно хозяйствующий субъект работает с подрядными организациями, насколько своевременно оплачивает оказанные услуги, — объяснил Роман Казаков. — У компаний в управлении находится разная площадь жилья, поэтому мы переводили все финансовые показатели в расчёт на один квадратный метр. Если кредиторская задолженность большая, значит, подрядчикам она платит плохо. Это, в свою очередь, наводит на мысль, что хорошие исполнители работ в очередь к этой УК не стоят.

По сведениям налоговой

Компания с высокой долговой нагрузкой может оказаться финансово нестабильной, что, как правило, приводит к снижению качества услуг и в некоторых случаях становится причиной банкротства.

К слову, дебиторская задолженность — тоже важный показатель. Он свидетельствует о том, насколько качественно УК собирает платежи с жителей многоэтажек. Ведь если у компании нет денег, то и подрядчиков нанять не на что.

Показательной является и сумма уставного капитала управляющей организации. В рейтинге она учитывается, правда, косвенно — при определении коэффициента финансовой устойчивости, которая, в свою очередь, свидетельствует о том, стоит ли с УК иметь дело.

— Расчёт рейтинга проводится по специальной методике, в которую берутся только верифицируемые (с подтверждённой подлинностью, проверенные. — Ред.) финансовые показатели, — отметил Роман Владимирович. — В первую очередь используются общедоступные данные реестра Федеральной налоговой службы.

С чего начинается рентабельность

Финансовая информация в налоговой службе публикуется по итогам года, поэтому изменения из месяца в месяц в ней не видны. Чтобы составить помесячный рейтинг, Институт развития ЖКХ использует и другие открытые данные.В частности, из общедоступных источников берутся достоверные сведения о количестве проверок, которые провели надзорные органы, а также число выявленных нарушений.

— В августе, например, активизировались пожарные, — рассказал Роман Казаков. — Они прошли по большому количеству многоквартирных домов. Знаете, какое нарушение оказалось одним из самых распространённых? Отсутствие плафонов на светильниках в подъездах.

Кроме того, используются данные о количестве многоквартирных домов, находящихся в управлении УК, и об общей площади недвижимости. Как утверждает Роман Владимирович, законы экономики предельно упрямы.

— Для многих наблюдателей является загадкой существование организаций, которые управляют одним-двумя домами по четыре тысячи квадратных метров каждый, — говорит общественник. — Очевидно же, что это не бизнес, а хроническая недостача денежных средств на всё, что касается управления предприятием. На наш взгляд, рентабельность, а значит, финансовая устойчивость и экономическая целесообразность существования предприятия стартует со 100–150 тысяч квадратных метров в управлении. А по-хорошему для стабильности нужно взять не менее 200 тысяч метров. Понятно, что есть новые компании, им нужно с чего-то начинать. Но если организация работает давно с маленькой площадью недвижимости, возникает вопрос: что с ней не так? Смотришь данные, а там оказывается, что всё не так, и деньги в них тратятся совершенно непонятным образом.

Разница небольшая

В августовском рейтинге 211 УК — на две больше, чем в июльском. Для исследования Институт развития ЖКХ берёт только те организации, у которых в управлении есть хотя бы один дом. Учитывая такое большое количество управляющих компаний, разница в качестве работы между теми, что стоят рядом, не столь существенна.

— В Красноярске не одна и не десять УК, — отмечает составитель рейтинга. — Как результат — максимально чёткая шкала, строчка в списке определяется по десятым, сотым и даже стотысячным балла. С точки зрения конечного потребителя услуг качество работы первой десятки рейтинга можно назвать сопоставимым, разбег по баллам между ними небольшой.В конце рейтинга оказались организации с минусовыми баллами. Как такое возможно? По словам романа Владимировича, у них очень печальная бухгалтерская отчётность.

Акцент

Число управляющих компаний, работающих на многоэтажках Красноярска, из месяца в месяц меняется незначительно. Так, в июне их было 210, в июле одна потеряла все квадратные метры, выпала из рейтинга, и стало их 209. В августе две организации, наоборот, появились в списке: у каждой по одному дому.

Нюанс

В рейтинге нет ТСЖ. Оценке подверглись только коммерческие организации. А товарищества собственников жилья не создаются для извлечения прибыли и не конкурируют за право обслуживать как можно большее количество многоэтажек. ТСЖ — это форма самоуправления. Собственники приняли решения самостоятельно заниматься своим домом и сами в состоянии оценить, насколько успешно они справляются с поставленными задачами.

Рейтинг управляющих компаний за август и методология его составления

Рейтинг управляющих компаний за июль и методология его составления

Рейтинг управляющих компаний за июнь и методология его составления